社区型商铺的营销策略.docVIP

PAGE / NUMPAGES 作者：ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途 社区型商铺地营销策略 社区型商铺地营销策略 在商业地产中，社区型商业其规模、区域地划分相对有限，但其发展前景相当可观，是未来商业地产发展地方向，是整个商业地产板块中及其重要地组成部分，是将居住与商业融合为一体地新领域和新市场.商业地产时代已经来临，其营销策划战略战术也将面临新地创新和挑战商业地产地营销策略、方式有很多种，但归结到大地面上就是三类: 　　策略一 全部出售 　　很多商业广场就采用全部出售办法，出售后由小业主自主经营.如北京地建外SOHO商业街，上海地金桥?罗马假日等.这种商业街地店铺出售后会带来很多后遗症，如业态混乱，物业经管难，缺乏统一模式，不能组成有效地商业系统性、业态分类难以差异化组合，整个商业工程缺乏品位. 　　发展商一次性收回投资摆脱了风险，但以后投资者地风险增大了，该商业地价值就很难提升，还有可能成为死铺.如南京路，福州路旁地中福城一条街，内街商铺全部出售给温州人，两、三年过去了，一条商业街开门地商铺只有几家，几十家商铺都关着门，门上出租告示一张，都等待升值转让.这种商铺产权已全部出售，经管公司很难在经营权上加以制约.更有炒铺人把门一锁，二—三年不来，经管公司拿他没辙.这样地“商铺”很容易变成“伤铺”. 全部出售模式一般只适应沿马路地，或少量社区内街面商铺，而且是底铺、小面积.而内街式大型社区商铺不宜推广，如确需出售，应事先在合同条款中对经营权，经营业态，规模、期限加以制约，只有如此才能较有效地保证整体商业街地完整性. 　　策略二 全部出租 　　这是一种现在比较推崇地营销方案，这样发展商可保证商业模式地统一性，统一经营、统一经管、统一招商，在经营过程中不断调整完善，达到发展商、商家、消费者三者三赢.如四川路、山阴路口地东晖休闲广场，三年经营下来，业态稳定成熟，人气越发旺盛，以前到“一茶一坐”吃饭随到随吃，现在必需排队十分钟.还有新天地，刚开始时每年租金164万元，现在是每年租金600万元.其商业模式已成为上海地一个亮点、大都市标志性地旅游景点. 　　这种模式被不断地拷贝，模仿.成为一种新地商业模式，如杭州新天地、重庆新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等.这种商业操作需要发展商有较强地资金实力，有良好地经营经管队伍，如襄阳路小商品贸易市场经管队伍，工商经管、税务、警所到现场联合办公，组成了一支有效地经管队伍. 全部出租地缺点是发展商资金一时难以回收，但以后地增值前景非常可观.“养铺”是商业地产增值地必然途径，一万平方M左右地商业广场，“养铺”时间一般为二到三年.对企业来说，每年保证有正常地现金流，二三年后经营上比较成熟地商业，就有较稳定地回报和超值地价格. 　　策略三 部分出售、部分出租或者出售包租 　　这是一种介于以上两者之间地方案，这是一个二分法地问题.当发展商为保证企业有适当资金流，同时又不愿降低商业广场地品质，可将部分商铺出售套现，并与投资者签定包租返利方案，以保证整体业态地统一性，这样商业广场在运作策略操作上可进可退，企业有较大地灵活性. 　　企业在选择那些铺位宜出售，那些铺位应保留时，应将工程作仔细分析，一般操作法。发展商将沿马路、商铺入口处，有升值潜力地黄金地段铺位保留下来，或将大商场保留下来，将小商铺出售.因为大商场出售不易，特别是在商场还没起色时就更难了，大商场定位好了，小商铺仅起到差异化商业配套作用.在出售商铺时，发展商就要选择好商家，应先咨询好对方经营何种业态，经营规模、装修规范，然后对该商家进行评定，决定是否卖给他.如果觉得该商家经营业态与我地小区相符，在签约时就要将经营业态、经营规模、装修规范协商确认，写进合同作为制约地条件. 　　出售包租方案。本方案现在应用很多，主要是针对投资客、“炒铺”人.最简单操作是将三权分立。有所有权没有经营权，有经营权没有所有权，有经管权没有所有权.发展商将投资者购买地商铺全部签约包租下来，包租时间一般2—5年，时间太短，投资人有风险，时间太长，发展商有风险.由发展商统一招商引店，统一经营经管，年终统一给投资者一个固定回报，回报率将根据不同地地区，不同地板块而定，同时也参考银行利率，现在低地回报率是5%—6%，高地回报率是10%—12%.过高地回报率也是一种风险. 　　还有经营利润留成与投资者分成方案，包括发展商提供物业，经营者出资经营，双方根据经营利润分成获得收益. 　　发展商选择策略二时，一定要选择一支有丰富商业经营经管经验地队伍，最好是既要国外经管商业经验，又有深厚本土文化，熟悉当地政策法规地企业，有经验地队伍完全可以把商业广场培育成超值