第四章 个人住房款.pptVIP

房地产金融与保险 第四章  个人住房贷款 Contents 第一节  个人住房贷款概述 一.个人住房贷款的概念 1.概念 个人住房贷款时金融机构向购买、建造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。 2.特点 贷款期限长 零售性 分期偿还 二.个人住房贷款的种类 自营性个人住房贷款 政策性个人住房贷款 个人住房组合贷款 三.几个主要术语 贷款金额 首付比率 贷款价值比率 偿还比率 贷款余额 四.个人住房贷款的性质 （一）按揭的来源 mortgage 按揭是一种以不动产为主要标的的权证转移和权证回赎相结合的担保制度。 按揭在香港的广泛适用于香港房地产业的特点密切相关 四.个人住房贷款的性质 （二）按揭与抵押 按揭已完全具有抵押的基本特征，只是按揭未偿还之前，产权证在办理过户后，并不直接发还购房人，而是由银行留存，购房人清偿按揭款以后方可到银行领取产权证。 我国法律将按揭等同抵押处理，仍然有其特殊性 （1）主体不同 （2）主合同的法律性质不同 （3）涉及的法律关系不同 （4）标的物的范围不同 （5）登记和设定的方式不同 （6）实现方式不同 （7）承担担保责任的方式不同 四.个人住房贷款的性质 （三）按揭权人之权利 优先受偿权 对按揭人的处分权的限制权 物上请求权 检查权 其他知情权 四.个人住房贷款的性质 （四）按揭人之义务 接受按揭之义务 保管义务 接受处分限制之义务 告知义务 承认发展商的回购权 四.个人住房贷款的性质 （五）个人住房抵押贷款之实质 实质上就是房地产按揭 按揭过程 抵押与按揭的最大区别 讨论假按揭 1.什么是假按揭？ 2.假按揭是怎样运作的？ 3.它有哪些危害？ 第二节  个人住房贷款工具 一.月等额偿还按揭贷款 1.概念 是指借款人每月以相等的金额偿还贷款，即每月还贷本息合计金额相等，又称完全均付按揭贷款。 是目前应用最广泛的一种按揭贷款。这种贷款适合于预期收入在整个贷款期比较稳定的借款人。 一.月等额偿还按揭贷款 2.还款公式 一.月等额偿还按揭贷款 3.例题 某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万元，年利率5.04%，贷款期限15年，若整个贷款期内，利率未变，那么该居民每期偿还额为多少？ 一.月等额偿还按揭贷款 4.还款分析 月还本付息的金额是固定不变的，剩余本金随着时间的推移而下降，每月本息偿还额中利息部分的比重逐步下降，而本金部分的比率逐步上升。 月本息偿还额与贷款总额成正相关关系，并随着贷款利率表的上升而提高。 二. 等额本金偿还按揭贷款 1.概念 是指在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付。 每期偿还额是递减的，这种贷款适合于预期收入可能逐渐减少的借款人。 二. 等额本金偿还按揭贷款 2.还款公式 二. 等额本金偿还按揭贷款 3.例题 假设贷款金额P=10万元，贷款年利率为6%，贷款期限为30年，按等额本金偿还按揭贷款，该贷款每月分期付款的本息偿还额是多少？ 二. 等额本金偿还按揭贷款 4.月等额还款与等额本金偿还 两者还款数额不同 每月还款额中本金、利息所占比例不同 两种还款方式中；利息总额不同 三.递增式偿还按揭贷款 指贷款期内逐年或每隔几年按一定的比例递增还款额，但每年或每隔几年内的各个月份，均以相等的数额偿付。 适合于年强忍申请的个人住房贷款。一般是在贷款期内最初的5年或10年，每月的还款额相同，但逐年以一定的比率递增，随后保持恒定。 四.漂浮式按揭 指在贷款前几年中每月按固定数额还款，最后一次偿还所有贷款余额的按揭贷款。 最大特点就是本金偿还速度很慢，最后一次还款数额大，借款人还款压力较大。 对抵押合同予以展期 借款人向金融机构再进行融资 申请二次抵押贷款 用其他房产或可以抵押的物品作抵押申请贷款。 5.可变利率按揭贷款 可变利率按揭贷款时指合同规定的利率可以浮动，这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商确定的。 （1）随价格水平调整的按揭贷款 （2）可调整利率按揭贷款 第三节  个人住房贷款的运作 一.个人住房贷款的申请 （一）借款人资格 （二）申请人需提供的材料 二.个人住房贷款的审查 三.借款人资信评估 （一）借款人的素质 1.职业稳定性 2.职业地位 3.受教育程度 4.年龄 5.行为表现 6.综合印象 三.借款人资信评估 （二）购房及还款能力 1.房价收入比 2.还贷收入比 3.贷款保护能力 四.贷款审批 五.个人住房贷款的发放 （一）签订借款合同 五.个人住房贷款的发放 （二）贷款额度、期限和利率 1.贷款额度 2.贷款期限