国有建设用地使用权出让地价.doc

《国有建设用地使用权出让地价 评估技术规范》解读 李磊 山东正衡永立土地房地产评估有限公司 第一部分 国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 一、《规范》起草背景 (一)相关文件对于出让土地的地价评估、地价确定做出了规定 1、《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》（国土资发﹝2006﹞114号） 2、《协议出让国有土地使用权规定》 3、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 4、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范 》 5、《协议出让国有土地使用权规范 》 规定基本包括如下几个方面： 1、市、县国土资源管理部门组织对地块评估； 2、评估依据《城镇土地估价规程》； 3、评估可由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位组织进行，也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行； 4、应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定底价（标底）、和投标、竞买保证金、起叫价、起始价等。 (二)目前管理上仍存在的部分问题： 1、行政部门商量确定； 2、不评估，直接按文件或系统确定底价； 3、各种价格概念不清。 出让地价评估结果≠底价 (三)出让土地评估过程中面临的困难 1、《规程》规定不够具体； 2、行政干预多（部门内、部门外）； 3、新情况、新问题不断出现。 (四)目前土地出让的形势 出让规模稳步增长 2012年，全国土地出让面积32.28万公顷，成交价款2.69万亿元。 2012年出让土地底价总额与成交溢价率关系图 (五)《规范》起草过程 1、2011年预研究； 2、2012年10月形成初稿，征求中估协技术审裁委员会意见； 3、2012年12月，全国4个区片会上征求意见； 4、部内所有相关司局征求意见； 5、2013年4月印发。 (六)《规范》的发布 《关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知》（国土资厅发〔2013〕20号） 二、《通知》的讲解 （一）《通知》对土地出让程序的要求 要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。 在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。 （二）《通知》对承担单位、范围的要求 委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。 因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。 （三）《通知》对评估活动管理的要求 出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。 市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。 （四）《通知》对报告备案管理的要求 出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。 *备案系统对保密有技术设置： 报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。 具体估价职能的事业单位应具备以下条件： （1）国土资源管理部门下属的事业单位； （2）具备土地估价职能； （3）2名以上土地估价师； （五）《通知》对底价确定的要求 市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。对估价结果的采用情况及其理由，应纳入集体决策的记录文件，存档备查。 起拍（始）价应当根据当地土地市场的实际情况合理确定，可以高于、低于或等于出让底价，但成交价不能低于底价。 （六）《通知》对于监管和救急的要求 省级国土资源主管部门要加大监督指导力度，定期组织土地估价行业协会或专家，对已备案的土地估价报告进行随机抽查和评议，并向社会公布抽查评议结果。 出让方对估价结果有异议的，可申请省级土地估价师协会或中国土地估价师协会进行技术审裁，也可以另行组织评估。 （七）《通知》对于规范完善的要求 部将根据各地实际和土地市场运行情况，适时修订《规范》，各省级国土资源主管部门可制订本地实施细则。 本文件的有效期为五年。 三、《技术规范》的解读 (一)前言 目的：规范出让地价评估行为。 依据：物权法、土地管理法、房地产管理法、国土资源部21号令、国土资源部39号令。 归口管理：国土资源部。 起草单位：利用司、中国土地估价师协会。 解释