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蛇口工业园案例研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 [关键字]: 工业园,发展模式,土地,产业 [简介]: 此案例分析了蛇口工业园的发展模式,详细探讨了工业园中土地的利用,特别是如何利用租金作为工业园发展战略的主要杠杆,保持了其良好的现金流,并改善区域城市环境实现了土地增值 深圳招商局蛇口工业区:土地由招商局蛇口工业区房地产公司独立开发、建设、经营、管理 现状: 蛇口工业区面积11平方公里,位于深圳特区西部、南头半岛的最南端,依山靠海,东临深圳湾,西依珠江口,与香港新界的元朗和流浮山、珠海经济特区隔海相望 背景: 成立于1979年,招商局权力大,受中央直接管辖,利用政策优势。初期,工业区启动资金只有6000万元外汇人民币,工业区向外商租让部分土地以获取资金再来投入建设 蛇口工业区一直保持着特有的土地出租方式对区内厂房、商业及堆场等用地进行经营管理 两种形式: 其中工业园区内工业厂房多数为八十年代初由承租单位自建而成 一般签署长期租约(33~40年) 期满可享有优先续租权利 使用人不能擅自改变土地用途,否则收回土地使用权,没收或限期拆除地上物 土地使用期满或使用人因其他原因终止经营的,地上物与土地一起收回,不作任何补偿 蛇口房地产公司为了蛇口工业区公共利益的需要把土地收回,对地上物作出补偿 部分为招商地产自建标准厂房后出租 一般签署短期租约 作为招商地产的经营性物业 工业园区土地少,并受政府严格控制,小企业难以获得土地自建厂房,故租赁厂房的方式可降低企业进入门槛 土地及物业的租金成为长期稳定的现金流;择机回收土地,实现动态的土地价值最大化 招商局现有可出租房屋面积34万平方米,蛇口地区还有多个项目在建,涵盖高档别墅、商铺、公寓、写字楼、厂房等领域,产品线丰富齐全,客户群稳定,综合出租率持续保持在90%以上,仅2002年实现租金收入就高达1.72多亿元,为公司提供了长期稳定的现金流,增强了其地产业务快速扩张及化解产业周期性风险的能力。 目前,蛇口工业区希望创造新的建设空间,若对区域内的局部土地进行一次性收购,该土地置换开发的经济成本和社会成本相当高。据了解,2009年左右,蛇口工业区早期出租的土地将陆续到期,蛇口工业区将以此为契机,回收发展潜力大的高级差土地使用权,控制核心资源 。 近年,蛇口工业区大力发展港口物流业,扩大堆场的用地面积。物流业带来的土地价值和长期稳定增长较其它产业高。 工业园区功能向城市功能的转化,最终使蛇口工业园发展成为配套完善、适合人居的新城 居住 休闲 购物 通讯 娱乐 医疗 教育 综合配套 由蛇口招商地产负责建设与开发园区内职工微利房、商品房、别墅、酒店式公寓等各种形式的住宅。 由蛇口通讯公司为园区提供各类语音信息服务。 由蛇口信息岛公司为园区提供各类数据信息服务。 园区拥有较为完整的医疗服务体系,包括多家政府医院、社区诊所、国际救援中心及医疗保险机构。 拥有海上世界广场、女娲雕像、鸦片战争左炮台遗址、宋少帝陵、天后宫、酒吧一条街等多处名胜古迹。 沃尔玛全亚洲最大单店、招商路商业街、蛇口步行街等均分布在园区以内。 园区内遍布各类文体场馆,提供各类健身康体、娱乐休闲设施:绿草地高尔夫俱乐部、碧涛灯光球场、体育中心、各小区会所、风华大剧院等。 园区已形成高水准的教育体系。 租金成为实现工业园发展战略的杠杆 控制能力:掌握土地产权,利于日后的统一规划、统一管理。 长期稳定的现金流:通过园区转型、硬件提升、环境改善等举措提升租赁物业价值,租金成为持续的利润增长点。 楼宇经济:工业园区可开发利用的土地日益紧张,盘活现有存量土地,提高土地利用率和集约水平,实现“无地招商策略”。例如收回“空地”再招商,提高厂房容积率,严格控制建设项目用地规模等。 产业升级:通过适时调整租金,灵活地淘汰和更新企业,提升整个蛇口工业区的综合竞争力,不断调整产业布局及优化产业结构,形成自己的产业链、产业集群及培育壮大核心产业。 园区转型: 改造物业以符合高新技术产业对硬件的需求。 发展商务、居住、旅游度假等综合功能。 发展自身的工业、房地产、高科技企业等,成为工业园综合运营商。 蛇口工业区注重土地开发与各种产业关系协调发展,并改善区域城市环境实现土地增值 租赁用地经营策略: 合作经营策略(引入信托资本优化土地价值) 无地招商策略(楼宇经济) 价格策略(适时调整租赁价格) 优化土地策略(提升功能、改变性质) 转让用地经营策略: 城市规划调控发展策略(功能布局调整、规划) 市政建设引导发展策略(交通经济引导发展) 竞争环境发展策略
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