商业地产、城市综合体项目策划定位任务书.docVIP

第 PAGE 1页 共 NUMPAGES 18页 商业地产、城市综合体开发项目 整体策划定位任务书 说明： 该部分研究将从城市发展、区域升级及市场角度形成项目整体定位及未来发展战略，并根据区域的环境条件、交通条件、产业影响、配套成熟度、拆迁等要素对地块价值进行分析，结合XXXX及区域房地产市场现状及未来趋势，提出符合市场的整体产品定位及功能分区建议，在此基础上指导项目规划功能布局和指标调整建议。 内容包含不限于以下要求内容： 项目概况：见附件 第一阶段整体策划定位：（工作时间：签订合同之日起70日内完成，含节假日） 城市及区域发展分析。 西南区域及贵州省经济、政策、人口、规划发展分析（对XXXX市的影响） XXXX及项目区域宏观经济发展状况分析 XXXX及区域人口数量、生活水平分析 XXXX及区域产业结构、产业布局分析 城市政策及政府导向研究（包括不局限于土地政策、税收政策、金融政策及房地产政策） 城市规划、基础及配套设施、交通分析 城市发展趋势判断（结合国际、国内案例） 区域规划发展研究及机遇分析 项目在城市发展中的机会研判 宏观房地产市场分析 XXXX房地产市场发展总体概况 城市房地产发展阶段及未来发展趋势 发展格局 房地产市场数据分析（开工量、竣工量、销售量及供应量） 市场总体供求状况分析 （含各产品类型供需） 土地市场供需分析 （含未来2-3年区域内可供土地状况分析） 政策分析 住宅市场分析 住宅市场分布格局 土地及市场供应状况 价格水平分析 去化情况分析 产品分析 客户分析 项目住宅市场机遇研判 商业市场分析 商圈格局分析 商业发展水平及趋势分析 市场商业体量分析 未来潜在供应分析 消费者特征分析 租金及价格水平分析 业态分析 典型商业项目分析 项目商业市场机遇研判 写字楼市场分析 写字楼市场发展水平分析 市场供应和去化情况分析 价格及租金情况分析 入驻率分析 客户特征分析 未来供求情况分析 产品水平分析 项目商务市场机遇研判 公寓市场分析 公寓产品供应分析（soho 公寓、酒店式公寓、商务公寓） 价格及去化情况分析 客户分析 商务公寓产品用途分析（自住、办公、小酒店等） 未来潜在供应分析 项目公寓市场机遇研判 酒店市场分析 酒店市场特征分析 酒店客群分析（旅游客群、会展客群、商务客群） 国内外知名酒店品牌管理公司进入度分析 价格分析 入住率分析 未来供应情况分析 项目酒店市场机遇研判 XXXX典型竞争项目分析 典型竞争项目界定 典型竞争项目总体概况 竞争项目市场定位分析 竞争项目开发模式分析 （包含经营模式、融资模式、自持资产管理模式的分析） 成本情况分析 开发节奏分析 产品特征分析 （规划布局，体量情况及配比，产品形态及风格，楼型分析：标准层、层数及层高，户型，产品配置等） 销售情况分析（各类产品去化） 客户构成及特征分析 未来供应情况分析 本项目竞争市场机遇研判 示范区（示范园林、售房部、样板间）研究 核心竞争力及可借鉴点分析 项目本体条件解析 区位条件 项目指标：规模、技术指标、公建配套等 土地现状、地质地貌等 项目内部附着物 区域四至 交通联系 拆迁情况 资源盘点 区域节点、标志物、边界 区域周边及区域内部主要道路分布及道路规划状况 自然资源 人文资源 配套资源 地块价值分析 文化、历史价值 社会价值 城市价值 商业价值 商务价值 居住价值 产业价值 其他价值点 区域人口分析 近郊人口：主要对本项目周边按照3或者5公里范围，分析人口规模、人口结构、消费能力等，并对未来人口发展情况进行预测 远郊人口：项目作为目的性消费项目，未来可能吸引的客群分析 区域产业现状 主要对本项目现有区域内部产业进行研究，判断其可能产生的影响，并评估在未来发展中的作用。 项目开发目标判断 主要根据开发商以及政府的要求，对本项目开发目标进行识别 项目开发案例研究与借鉴 （国内国际案例不少于5个） 案例选择说明 案例总体概况 案例总体定位 案例开发节奏、盈利模式分析（包含经营模式、融资模式、自持资产管理模式的分析） 案例成功关键因素分析 案例总体规划、指标分析 功能布局分析 案例物业类型及功能指标占比分析 案例项目对城市发展的积极作用与意义分析 案例借鉴意义分析 （以上内容形成《市场整体研究报告》） 专题研究 XXXX民俗文化及消费文化专题研究（可运用于房地产项目开发之中）