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浅 谈 房 地 产 估 价 中 的 成 本 法 估 价 院系： 土木工程学院 专业： 工程造价1133班 姓名： 王婷 学号： 201121301104 房地产估价中的成本法估价 作者：王婷 摘要：在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往会受到偏高或偏低的猜疑，使其难于被人们接受，但是，有时我们又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某种情况下成本法又有可能成为估价所能采用的唯一方法。但是，在运用成本法估价时又有一定的使用原则和范围。 英汉对照 Appraisal cost method in real estate appraisal Author: Wang Ting In the real estate appraisal practice, the method, the results tend to estimate suspicion by high or low, making it difficult to accept by people, but sometimes we have to cost method is used to the lack of valuation based on the real estate market and special property, in some cases the cost valuation method and has the potential to be can use the only way. However, when using the cost method of valuation and has certain using principles and scope. 关键词： 房地产 成本法估价 成本法的概念 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新建造待估房地产所需耗费的各项必修费用以及正常的利润、税金为依据来确定待估房地产价格的一种估价方法。 通常意义上的成本是指在生产销售过程中所花费的代价，也包括各种物力、人力消耗所支付的资金和利息；而估价中所说的成本除了包括通常意义上的成本外，还包括为此所付出的代价应获取的报酬即利润，因此成本法估价不是求取估价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种话费和利润的分析测算来求去估价对象的价格，或者说成本法是通过模拟估价对象的生产过程来求取其价格或价值的方法。总的来说，其实质就是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取估价对象的价值。 成本法估价的原由 2.1 估价基础 从价值的角度来说，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论问题。生产费用价值理论认为，费用是价值的主体，价值是由费用与利税之和所构成。因此说，商品的价格是依据其生产所花费的必要费用而决定的。而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价时，我们可通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。 估价的理论依据 成本法的理论是建立在生产成本与产品之间有着直接、密切的关系这一基础之上的。其理论依据从买房角度看是替代原理；即买方愿意支付的价格不能高于其所预计的自行开发或重新建造该房地产所花费的代价；从买方的角度看是生产费用价值论，即卖方愿意接受的价格不等低于其为开发或建造该房地产已花费的代价。成本法就是按原有的建筑设计要求和建筑配套设施的要求，按新工艺、新的原材料、新施工方案和当前所要耗费的土地使用权的费用、正常的税金和利润评估房地产的价值。 房地产价格的构成 在运用成本法估价时，必须先搞清楚房地产价格的构成内容，这是成本法应用的基础，房地产价格构成极其的复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成有所不同，总的来讲，房地产价格构成项目大致包括如下几项：（1） 土地取得成本；（2）开发成本；（3）管理费用；（4） 投资利息；（5） 销售费用；（6） 销售税费；（7）开发利润。“房地产的价格从开发建设的角度来看是有成本和利润构成的，但从估价的角度来看，建造房地产的个别成本和利润并不一定决定其价值或价格。”因此，成本法求取的房地产价格构成内容应该是客观合理的。 成本法估价的使用条件、范围及应遵循的原则 4.1 使用条件 《房地产估价规范》5.1.7款指出：“再无市场依据或市场依据不充分而