批量评估相关问题.doc

基础技术研发部工作方案 一、国际相关规范准则介绍 1.《批量评估准则》(Standard on Mass Appraisal) 国际财产征税评估人员联合会(InternationalAsso- ciation of Assessing Officers，简称IAAO，下同)于2002制定的《批量评估准则》，其批量评估的定义为，批量评估是指在给定时间，使用标准方法，采用共同的数据，并考虑统计检验的对一系列房地产进行评估的过程。 国际评估准则IVSC (2005)定义为“应用系统的、统一的、考虑到统计检验结果和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期价值的活动。” 以及USPAP(2006)中对批量评估也有类似的表述。 批量评估一个重要的特性在于它将大量的计量、统计检验等数学工具纳入评估过程。在应用计量工具(特别是多元回归)的时候，批量评估方法认为所要评估的不动产(财产)的价值受到众多的因素的影响，这些因素包括房屋的面积、朝向、建筑结构等不一而足，而通过对已有房屋特征数据及价值数据的分析，可以计算出每一个特征对房屋价值的贡献程度(对应于批量评估计量模型中的各个变量的系数值)。在得到计量模型中的各个变量的系数之后，就可以将需要评估的不动产的各个特征输入模型中，从而在一次评估中对多个不动产的价值进行评估。 2.《自动评估模型规范》(Standard on Automated VluationModels) IAAO在2003年颁布的《自动评估模型规范》对自动评估模型定义为：自动评估模型是一个建立在数学基础之上的计算机程序，它可以基于对事先已分别收集的有关位置、市场条件、以及不动产的特征等信息进行的市场分析并得到一个市场价值的估计值。 二、相关名词解释 (一)单宗财产评估（Single Appraisal） 单宗财产评估，是指“在同一时间评估一个财产”（IAAO，MassAppraisal of Real Property，2005），即在一次评估中对一个（或一个单位的）应税财产的税基价值进行评估 确定，在一次评估中，其评估对象是单一的这一点上，它与一般资产评估实践是相同的，其评估方法也主要依据市场途径、成本途径以及收益途径这三种资产评估的基本方法。 而批量评估与单宗财产评估的最根本区别在于：其一次评估的对象是一批或一组不动产。正是这样一个根本性的差异，导致批量评估与单宗财产评估在评估指导思想、具体方法、手段、步骤、程序等方面存在较为显著的区别。目前，从各国的不动产税基评估实践来看，批量评估已经成为主流，只有在受到各种因素影响（例如，评估区域中的财产类型差异过大等），导致批量评估效果不佳的时候，才会采取单宗财产评估。 (二)计算机辅助的批量评估(Computer-Assisted Mass Appraisal，简称CAMA) 在批量评估中，根据其是否有计算机辅助可以分为手工批量评估和计算机辅助的批量评估。随着科学技术的进步以及计算机应用的普及，可以说目前在运作的税基批量评估系统均为CAMA系统。 批量评估技术随着近年来计算机技术的飞速进步而得到了迅猛的发展，并且在实践中逐步与地理信息系统(GIS)，人工神经网络(Artificial NeutralNetwork)等技术相结合，显示出与其他学科和技术相融合的趋势。尤其是GIS已经在批量评估中得到了广泛的应用，并且取得了良好的效果，大大节约了税基评估成本，提升了批量评估系统的效率。可以说，GIS与CAMA系统的融合已经成为不可阻挡的趋势。 就技术本质而言，用于CAMA系统中的AVM与用于私人部门的AVM从其创建原理、技术方法、创建过程等来说都是大体相同的，只是在日常的惯例中，通常用CAMA来表示税基评估中的计算机化的评量评估系统，而用AAAVM来指代在各私人部门中所使用的自动化的批量评估实践。 (三)自动评估模型AVM(Automated Valuation Model) AVM(自动评估模型) 产生于上世纪七十年代，是批量评估方法体系的关键技术，它将批量评估的各个步骤整合到一个计算机评估程序中去，建立一个自动评估模型(AVM)，实际上一个程序化的批量评估过程，是批量评估程序的自动化。AVM的一个与众不同的特征在于它是通过数据建模而获得市场价值的估计值。AVM可以应用于动产、不动产甚至是无形资产的价值评估。目前，应用AVM最多的还是不动产评估领域，其中住宅是最早应用AVM的财产类型。 AVM技术本质就是批量评估的原理与技术，包括各种数理统计方法(如多元回归、概率统计等)、评估的三大基本方法、各种批量评估的技术与方法(如AEP等)等在AVM中都有具体的体现。 AVM可以用于私人部门，也可以用于公共部门。在用于税基评估的时候，通常将AVM嵌入到CAMA系统中，用于不动产的税基评估。而在用于