上半昆明房地产市场研究报告演讲版.pptx

高歌猛进 稳中求变 2018年上半年昆明房地产市场研究报告;目录;;【GDP和CPI】2018年一季度全市地区生产总值达1042.77亿元，同比增长10.2%，为2014年以来首次实现两位数增长；增速快于全国3.4个百分点，快于全省0.9个百分点。CPI增速1.1%。;【社会消费品零售总额和金融机构人民币存款余额】居民消费能力稳中有升，2018年1-5月昆明市社会消费品零售总额1016.99亿元，同比增长11.30%，全市消费品市场较快发展，社会消费品零售总额持续保持两位数的增速水平；1-4月金融机构人民币存款余额平稳增长。;【固定资产投资和房地产投资】2017年昆明市规模以上固定资产投资完成4217.94亿元，同比增长7.60%，2018年固定资产投资同比下降5.9%；房地产投资额为1683.33亿，约占全昆明规模以上固定资产投资总额的10.00%。;2018年以来，一方面，经济增长动能缓慢收缩，其中贸易端保持相对平稳，中美贸易摩擦影响暂未显现；投资端自前期高位连续3个月回落，地产投资勉强支撑，制造业投资有所回暖但仍处低位，基建投资受地方债务约束回落较快；消费端，居民杠杆率提升后，社零消费增速缓慢回落；另一方面，信用风险逐步暴露，信用利差日渐走高； 预计2018年下半年经济将进入“需求扩张”和新一轮周期性回暖阶段，经济内在动力增强，产业结构和经济质量提升，地产投资将难以保持上半年的高增长，但全年增速高于2017年的可能性较高；在政策调控中，维稳的诉求将在下半年明显提升，其一方面体现在维稳经济增速，另一方面则体现在维稳流动性预期； 2018年以来，昆明市经济运行稳中有进、稳中向好，多数指标高位开局，经济运行实现“开门红”。昆明经济增速好于预期、高于同期，发展质量明显提升，既体现稳中求进，又显示出创新动能释放、新经济蓬勃发展的新趋势。;;;;2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，然而短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用仍需一定时间，市场上的供需情况仍较紧张。房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。 2018年上半年，昆明楼市依然日光盘频现，市场火爆，住建部两次约谈。年初第一次约谈，而后昆明市在3月1日出台了“昆十条”，意图达到对楼市降温的目的，但政策并没有遏制住火爆市场推动下的房价不断上扬的势头。五一前住建部再次约谈昆明，这次昆明于7月1日出台了更加严苛的限购政策，以非本省户籍自然人为标准，针对新建商品住房，也就是说一定程度将会稳定限购区域内外销型项目的客户购买基数，存量房的价值开始显现，可能成为省外客户的关注重点。;;【整体供求价】2018年上半年，供应土地68宗，面积2880.59亩；成交土地69宗，面积3059.75亩，比2017上半年减少了1615.22亩，同比大幅下降。成交均价730.37万元/亩，自2017年上半年开始，一直持续上涨，成交金额223.48亿元。;2.2 各性质土地供销价对比;2.3 各区域土地供销价对比;2.4 各板块土地供销价对比;2.5 主要开发商市场拿地分析;序号;2.6 土地市场小结;;;3.1 商品房整体供销存价;3.1 商品房整体供销存价;【各物业类型对比】2018年上半年商品房新增及销量主力均为商品住宅（新增占59%，销量占72%)，存量仅占14%。车位存量最高，占比44%。;【各区域对比】：2018年上半年商品房供销存南市区占主力（供占37%，销占50%，存占36%）；其次为北市区，呈贡区供应最少，中市区销售最少，东市区存量最少。售价最高为中市区15149元/㎡。;【供应对比】新增供应南市区占据主导，环比下降49%，除西市区、北市区和中市区供应增加外，其余区域供应均减少。 【销量对比】销量依旧是南市区占据主导，环比下降16%；东市区和南市区同比销量小幅上涨，其余区域销售小幅下降。;【板块对比】2018年上半年北市板块新增最多，占比24.23%，其次为东南板块，占比22.13%；销售东南板块位于榜首，占比20.44%，官南板块位居第二，占比16.61%；东南板块存量最高，占比14.03%。;;3.5 商品房市场小结;;4.1 商品住宅整体供销存价;;【商品住宅存量】截止2018年6月30日，昆明市商品住宅存量384万㎡，较2017年年底下降了70万㎡；按照2018年上半年月均去化61万㎡计算，去化周期为6.3个月。 ;4.2 商品住宅各建筑形态对比;4.3 商品住宅各区