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房地产开发企业的专业术语 一、土地类型有哪些？ ——居住用地70年； ——工业用地50年； ——教育、科技、文化卫生、体育用地50年； ——商业、旅游、娱乐用地40年； ——综合或其它用地50年； ——加油站、加气站用地为20年； 二、土地使用权的出让方式有哪些？ 1、协议出让、招标出让、拍卖出让、行政划拨。 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（招拍挂） 除此之外的其他类型用地（主要有：工业、仓储、或其他重点扶持的项目用地）可以协议方式出让。 划拨：是指政府部门将土地无偿地划拨给房地产开发商使用。一般只有开发经济适用房政府才会划拨土地，如果购房者取得产权证5年后要上市交易，就必须补交土地收益金。 土地招标：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标， 根据投标结果确定土地使用者的行为。 土地拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 土地挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 招拍挂是一种政府行为。 2、使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。 3、国有土地使用权出让应“净地”出让。 净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。与之相对的是毛地出让，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 生地：待开发的国有土地，离城镇较远，无市政基础设 施，未开发利用的土地。 熟地：已完成市政基础设施建设的土地 目前，房地产开发企业土地的来源主要有政府出让和企事业单位转让，取得的方式大多是通过拍卖形式。 取得土地的一般程序是：土地收储中心收储土地，进行重新规划，通过招标、拍卖等形式将土地使用权出让，房地产公司参加招标或拍卖，拍卖（招标） 成功当日签订招标拍卖成效确认书。 在规定的期限内交付土地出让金，交清当日由土地管理部门发给《交付土地证明书》（或国有土地出让合同书），并在两个月内办理《土地使用证》；在取得《交付土地证明书》时，房地产开发公司可进行砌围墙、勘探等工程作业，但不能全面进场施工，取得《土地使用证》并办理《开工许可证》后才能全面进场施工。如果延期交付土地，出让方将承担违约金或者赔偿经济损失。 三、三通一平指的是什么？ 三通指水通、电通、路通，一平指场地平整。 四、七通一平指的是什么？ 七通指通水、通电、通路、通邮、通讯、 通暖气、通天燃气或煤气、 一平指场地平整。 根据国家现行法律法规规定，以招拍挂方式出让的土地，政府应以“熟地”出让，并主导完成此拆迁补偿工作。也就是说，负责拆迁工作的主体是政府而不是房地产开发商。但在实务操作中，因政府没有精力或者不愿意先期投入资金进行土地一级开发等原因，拆迁安置和“三通（或七通）一平”等基础工作是由房地产开发企业。 五、房地产开发应取得哪“五证”？ 1、《国有土地使用证》 是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 2、《建设用地规划许可证》 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 3、《建设工程规划许可证》 是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。  4、《建设工程施工许可证》（《建设工程开工证》） 是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 5、《商品房销售（预售）许可证》 是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。  关系：如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发；《建筑工程施工许可证》由工程所在地的县级以