可行性研究 开题报告.doc

PAGE ※※※※※※※※※ ※※※※※※※※※ ※※ ※※ ※※ ※※※※※※※※※ 2012届学生 毕业设计(论文)材料 （二） 学 生 毕 业 设 计（论 文） 开 题 报 告 书 课题名称 财智中心写字楼可行性研究 姓 名 学 号 院、系、部 建筑工程系 专业班级 工程管理专业 2 班 指导教师 张劲松 2012 年 2 毕 业 设 计（论 文）开 题 报 告 1．结合毕业设计（论文）课题情况，根据所查阅的文献资料，每人撰写 2000字左右的文献综述： 文 献 综 述 一、研究意义 房地产项目前期定位策划工作，从大的方面来说，可以更好地满足国家建设和人民物质文化生活的需要，促进国民经济健康发展；从小的方面来说，可以使企业获得长足地发展，保证建设项目顺利进行。具体地讲，研究项目前期定位策划的意义主要有以下几点： 首先，有利于房地产开发企业把握市场脉搏、锁定目标市场。前期定位策划的深入分析可以使房地产开发企业及时了解市场状况、消费者消费倾向、市场供需状况、竞争对手情况，从而预测市场走势，为企业确定经营方向，制定发展战略，获得潜在市场份额提供可靠依据。 其次，有利于房地产开发企业评估市场风险与收益。面对风云多变的市场状况及日趋激烈的市场竞争，众多房地产开发企业都迫切了解在项目开发过程中可能遇到的市场风险、政策风险、金融风险以及项目收益情况。前期定位策划有助于开发企业在开发前期准备工作阶段对风险与收益做出评估，从而制定正确的开发战略。 第三，有利于房地产开发企业改善经营管理，提高市场竞争力。房地产开发企业经营不善乃至形成烂尾楼，其原因很大部分在于不懂了解市场、不重视前期定位策划，在瞬息万变的市场竞争条件下或盲目经营、或束手无策。企业只有通过前期策划尽可能地了解市场、预测市场变化规律，掌握市场行情，其作为才能满足市场需要，提高企业市场竞争力。 二、研究思路 我所选课题的研究思路包括项目概况（项目名称、地块情况、建设单位等）、可行性研究的目的、依据、主要步骤。然后进行调查和预测，通过对投资环境、房地产市场状况、目标客户的确定及目标客户的需求分析来确定项目可行性。接着进行规划设计方案，选择三种方案，然后对方案进行投资和收入估算，再确定资金筹措计划，然后进行经济评价，选出最优方案。最后还要进行不确定性分析，包括敏感性和临界点分析，最终得出结论，并给出建议。 三、可行性研究概述 可行性研究是在上个世纪七、八十年代开始兴起的一门综合性边缘科学，它是把自然科学、工程技术和社会科学等有机地联系起来应用于工程建设项目中，作为投资决策的依据。可行性研究是在项目建议书被批准后，对项目进行更为详细、深入、全面的技术、经济论证工作，在此基础上编制的可行性研究报告，通过对各种可能的技术方案的分析、测算、比较、推荐最佳方案，供决策部门作出最终决定。可行性研究是建设前期工作的重要步骤，是编制建设项目设计任务书的依据。对建设项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。 四、研究的目的 尽管普遍认为房地产项目前期策划方式己从单一化趋向全面化，项目策划服务己从注重表面趋向追求内涵，项目前期策划推广已从杂乱无章趋向规范有序，但纵视现今楼市项目策划，很多地方仍值得深思。面对如今的房地产市场，房地产投资者要在市场总供给大于市场有效总需求而市场潜在总需求又大于市场总供给的矛盾局面中增强企业竞争力占有市场份额，必须加强房地产开发前期策划。我希望在本文财智中心项目实例研讨中能够解决如下问题： 通过理论与实践结合，对财智中心项目案例前期定位策划整个过程分析研究，进一步完善房地产项目前期定位策划流程，提供一个系统性的、切实可行的流程模式为房地产开发商和相关同行业者借鉴，有利于进一步提升我国城市房地产项目前期策划水平。 本文从定性和定量两个角度对案例项目前期定位策划进行了深入细致的分析，拟在以下方面有所创新： 定性方面，运用项目全程策划理念，从项目属性界定开始，以市场调研、分析为基础，以市场定位、产品策划为核心，以过程管理策划为补充，系统地阐述、分析了案例前期定位策划的整个流程，让房地产项目全程策划的理念充分融入到项目的前期策划中去，使整个流程具有完整性，充分体现房地产项目全程策划的特点。 定量方面，以经济测算的方式为检验，对案例项目的前期定位策划结果的可执行性做出分析，将数量化的分析引入到项目前期定位策划系统中去，提出项目前期策划结果在未来实施过程中对风险的防范和控制。 最后，通过对案例项目前期策划整个过程的经验总结，对开发商及相关策划人员提供一些有益的合理化建议。 五、针对项目可行性研究现状的对策 （一）可行性研究工作