虎门步行街招商销售策略.DOCVIP

序言 第一部分：市场环境分析 第二部分：区域及工程概述 第三部分：工程研判 第四部分：工程定位 第五部分：工程招商与销售 第六部分：工程推广 序言 根据有关调查显示，目前我国各大城市建有商业步行街200多条，自2002年开始，从东莞东城风情步行街与市民见面开始，仅一年多时间就有南城富民步行街、万江都会广场现代欧陆步行街、虎门步行街等10多条行街就如雨后春笋般出现在东莞消费者面前.在这些步行街中，有地人旺财旺、商家争先恐后地进驻，有地在开业初期便门口罗雀，商家纷纷撤出，而虎门步行街则处在了一个不痛不痒地位置.由于前期主力百货店——天河城地引入，工程吸引了一批消费者地关注，一段时间内成为虎门人休闲购物地理想场所；但其脱离虎门市场地高端定位，让工程销售收入不高，很大程度上赔钱赚吆喝，经过一年多地调整运营，终于在2007年7月，天河城携部分品牌商家悉数撤离虎门，导致目前工程一楼经营氛围尚可，而工程二、三、四楼除个别主力店外基本处于空置状态，给后期招商运营带来不小地难度.资料个人收集整理，勿做商业用途 第一部分 市场环境分析 一、政府政策频出，房地产投资观望态势浓厚 2001—2007房地产政策一览表 年份 月份 相关政策 2001 1—4 关于调整住房租赁市场税收政策地通知；关于对消化空置商品房有关税费政策地通知 2002 5 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》《土地使用权转让规定》 2003 土地市场治理整顿——垂直经管；《物业经管条例》 2004 5—10 《经济适用住房经管办法》《物业服务收费明码标价规定》《商业银行房地产贷款风险指引》、首次加息 2005 3—5 央行调整房贷利率，二次加息、《关于加强房地产税收经管地通知》 2006 5—7 “国六条” “十五条” “外资限炒令”、 整顿二手房市场 2007 1 《关于房地产开发企业土地增值税清算经管有关问题地通知》 6 月初，加强外资经管；27日《关于取消部分地方税行政审批工程地通知》 8 《健全廉租住房制度》《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难地若干意见》 9 《中国银行业监督经管委员会关于加强商业性房地产信贷经管地通知》，首付提高至40% 10 《中华人民共和国物权法》 11 《商品房认购经管办法》 连续四次提高存贷款利率 政策归纳总结： 1、政府将加大政策调控执行力度，限制住房价格市场性增长； 2、继续调整住房供应结构，鼓励普通住房和经济适用房供应等； 3、继续加大土地经管力度，杜绝土地地盲目开发及使用； 4、持续实施紧缩银根政策等. 观点小结： 从政策法规出台年份频率看，2007年地追加性政策及法规增长，势必造成2008年房地产市场投资地种类性转移：存量土地竞争加剧，土地成本地提升，促使房地产住宅开发投资增速放缓，压缩银根促使房地产开发企业资金压力加大.把有限地土地和资金注入高回报地商业地投资，将成为不争地事实.资料个人收集整理，勿做商业用途 二、宏观环境影响房地产发展 宏观要闻 对房地产市场地影响 四川大地震，受灾严重 目前社会关注点转移到地震灾情，预计将持续到奥运会举办前，社会对楼市地关注点也将大大降低，对楼市而言，传统地淡季更淡 央行年内第四次上调存款准备金率 上调后，存款准备金率高达16.5%，说明货币政策持续收紧，房地产开发资金进一步收紧 5年500亿助推广东“双转型” 在省政府地战略推动下，东莞地产业转移、产业升级正在如火如荼地展开，政府地决心很大，动作也很大，取消购房入户政策、企业陆续外迁，低素质劳动力转移将使购房需求有所下降 东莞打造全省示范型产业园 改革出租屋征收税费政策转移低素质劳动力 北京推介会成功签下10个研发型工程 利好提振资金再次涌向股市 国家通过对大小非减持地限制和调低交易印花税对股市进行救市，加上奥运地刺激，市场资金再次从银行抽出，流入股市，而对于楼市来说则是短期地分流作用 东莞二手房规范合同近期试行 政策进一步规范二手房交易程序，有助于中介与消费者之间重建信任，能在一定程度上刺激二手房需求 7月起东莞住房公积金上限调整为5881元 最近全国各地大中城市都在上调住房公积金地缴存额度和上限，政策释放出一个信号，就是社会住房保障体系在逐步完善，而对于东莞而言，这个调整后地上限优势非常明显，公积金购房群体地购买实力大大加强，社会福利型单位企业成为东莞重要地购房群体 三、商业地产投资——想说爱你不容易 ?在商业地产销售中，采用包租形式在一段时间内是开发商销售地主要方