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PAGE PAGE 15 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一章 房地产市场环境分析 2 1.1 宏观环境分析 3 1.1.1 经济环境 3 1.1.2 政治环境 3 1.1.3 行业环境 3 1.2 微观环境分析 3 1.2.1 山东省房地产市场环境 3 1.2.2 青岛市房地产市场环境 4 1.2.3 城阳区房地产环境 4 第二章 房地产市场的调查与预测 4 2.1 调查的程序 4 2.1.1 调查的准备阶段 4 2.1.2 调查的实施阶段 4 2.1.3 调查的分析和总结阶段 5 2.2 房地产市场预测 5 第三章 房地产市场的细分与定位 6 3.1 划分细分市场 6 3.2 市场定位 6 3.2.1目标市场定位 6 3.2.3 客户定位 7 3.2.4 形象定位 7 第四章 房地产市场的4P策略 8 4.1 产品策略 8 4.1.1 产品介绍 8 4.1.2 主打户型简介——春风沐和 8 4.1.4品牌策略 9 4.2 价格策略 9 4.2.1 定价依据 9 4.2.2 价格构成分析 10 4.2.3 差价调整 10 4.2.4 定价结果 10 4.3 渠道策略 10 4.3.1 营销渠道的选择 10 4.3.3 销售人员的准备 11 4.3.4 项目销售现场的准备 11 4.4 促销策略 11 4.4.1 项目品牌在提升阶段 11 4.4.2?产品强势诉求阶段 11 第五章 营销推广策略 12 5.1 前期工作 12 5.1.1 划分营销周期 12 5.1.2 确定推广活动方案 12 5.2 推广活动1 12 5.2.1 活动主题 12 5.2.2 活动时间、地点 12 5.2.3 活动内容 12 5.3 推广活动2 12 5.3.1 活动主题 12 5.3.2 活动时间、地点 13 5.3.3 活动内容 13 5.4 营销推广费用 13 第六章 人员推销 13 6.1 销售前准备 13 6.1.1 人员数量确定、要求 13 6.1.2 人员的选拔 13 6.1.3 推销人员的培训 13 6.1.4 推销人员的薪酬管理 14 6.2 推销过程 14 6.3 推销的技巧 14 6.3.1 成交的技巧 14 6.3.2 提问的技巧 15 标题用数字，不要中第一章、第二章的。目录部分两端对齐。 标题用数字，不要中第一章、第二章的。 目录部分两端对齐。 龙湖滟澜海岸和院营销策略报告去掉 去掉 第一章 房地产市场环境分析顶格 顶格 1.1 宏观环境分析 1.1.1 经济环境 央行发布的2010年四季度《货币政策执行报告》显示，“2010，城镇新增开工项目计划总投资19.1万亿元，同比增长25.6%，增速处于较高水平”。“2011年是十二五开局之年，各地发展热情较高，投资动力较强，前期出台的振兴战略性新兴产业，加快保障房建设和棚户区改造，鼓励和引导民间投资等政策措施和各项区域发展战略正在发挥作用，加之国内市场潜力巨大，消费升级和城镇化都在发展过程中，收入分配改革力度加大，转变发展方式和调整经济结构步伐加快，总体看经济持续增长的动能较为充足”。 1.1.2 政治环境 从房地产调控的启动到深入，政府始终坚持“抑制投资性购房需求”和“加大房屋供应力度”两条主线，在抑制需求的同时并没有忽略加大供给，着力改变房地产市场“越调越长”的怪圈，促进房地产市场的长期健康发展。政府通过对信贷和税收政策作出的调整，其实反映了一种更宏观的调控政策取向，即信贷政策适度收紧，而财政政策依然积极。 1.1.3 行业环境 美国房地产市场复苏乏力。上半年，美国首次购房优惠政策对现房销售起到了重要的推动作用，房屋销售量有所回升。但下半年随着优惠政策的终结、失业率的高企，房屋销售量迅速下降。美国商务部统计，到2010 年11 月份新屋销售累计352 万户，同比下降14.9%。 欧洲房地产市场仍较低迷。受政府财政紧缩等因素影响，英国住房市场趋冷，12 月Halifax 房价指数环比下跌1.3%，该指数第四季度同比下跌1.6%。德国房地产市场供求和价格平稳。受债务危机影响，西班牙、意大利、爱尔兰等欧元区国家的房地产价格出现下跌。 日本房地产价格走跌。在政府对节能型房屋进行补贴和税收减免等政策刺激下，11 月份日本房屋开工数量较上年同期增长6.8%，连续第六个月呈正增长。但受日本经济疲弱的拖累，房