义乌房地产市场调研分析报告.doc

义乌房地产市场调研分析报告 （一）、义乌概况 义乌历史悠久，建县于公元前222年，1988年撤县建市。义乌 名人辈出，先后涌现“初唐四杰”之一骆宾王、宋代名将宗泽、金 元四大名医之一朱丹溪及现代教育家陈望道、文艺理论家冯雪峰、 历史学家吴晗等历史名人。 义乌是一个有着诸多出众特质的城市--全国18个改革开放典型 地区之一，综合竞争力名列浙江省县级市首位，中国县级城市十大 活力城市，中国最具潜力的会展城市，国家卫生城市，国家园林城 市，中国优秀旅游城市，国家环保模范城市，和谐的移民城市。 义乌地处浙江省的中部，金衢盆地的东部，市域面积1105平方 千米，辖八个镇，五个街道办事处，总人口91.3万，流动人口150 万左右。义乌是中国小商品贸易中心，中国小商品城（小商品专业 市场）成交额连续十年居全国第一。 1)、城市形态与结构 总体上形成多组团，轴线扩展的城市形态结构。 （1）多组团。 “一城多片”城市多组团。“一城”为义乌城区，“多片”以 稠城、北苑、江东、稠江、后宅五个街道办事处的城区用地为为一 体，以义乌中央商务区、义乌经济开发区、北苑工业园、江东科教 文化居住综合区、后宅工业居住综合区和福田商贸文化居住综合区 等六片城市综合为依托构筑义乌城区。 （2）轴线扩张 以城市快速路系统为框架促进城市网络式、开放型轴线扩张。 规划形成依托城西路、稠州路、城南路三条城区与中心镇之间 的快速通道，并向金华、永康、武义、浦江与义乌的大陈、赤岸外 围地区延伸。 2)、居住用地规划 规划远期居住区用地2210万平方米，人均23.3平方米。 根据城市不同区位，以义乌江为轴线，依托各产业功能分区组 织居住用地，构建多元居住模式，采用“居住区――居住小区、居 住区――街坊、居住区――邻里”三种形式组织居住用地。其中新 建区和已建新区以小区形式组织，对城中村、旧城住宅区以邻里式 组织，对特色商业与专业市场街区以街坊式组织。 居住区用地布局：城中片、福田片、北苑片、后宅片、城中片、 下骆宅片、江东片、徐江片等。 3)、旧城改造 （1）旧城改造规划 对旧城现有的三片旧区（仓后片、西门片、沪江片）进行有针 对性的改造。 （2）“城中村”的改造规划。 在城市总体规划指导下，统一进行“城中村”改造的修建性详 细规划编制，“城中村”改造建设严格按照规划要求实施。 4）、城市综合交通设施规划 （1）对外交通：规划市域公路网主骨架，形成“两高（速）、 两通（道）、两环（线）、多放射”的快速路系统。“两高”指杭 金衢高速公路和金甬高速公路构成l型公路主骨架；两通指（浦 江）――大陈――赤岸――（永康）和（金华）――上溪――廿三 里――（东阳）两条高等级道路组成的东西向及南北向交通通道； “两环”，一是环城公路，二是将苏溪、上溪、佛堂、廿三里等城 市副中心和近郊经济强镇（分区）通过高等公路连接起来构成的公 路外环；多放射是考虑与相邻地区公路网的协调，建设通过周边县 市的多条放射状高等级公路。 （2）城市道路网规划： 建立一个结构清晰、联系便捷、快速、顺畅、多层次、功能明 确、易于管理的城市路网体系。 城区规划道路分四级，组团快速路和主干道按“八纵八横”布 置，次干路和支路则结合现状布置。城市对外快速路主要由城市外 环路、义金快速路、稠州路和机场路构成，城市主干路由经发大道、 城中路、宾王大道、城西路和江东路等构成。主干路按40－80米控 制，次干路按32－42米控制，支路按18－28米控制。 5)、旅游发展规划 把义乌建成一个经济发达，环境优美，综合配套的商贸购物旅 游城市，争取成为全国优秀旅游城市。 义乌旅游开发重点形成商城旅游、名人文化、自然山水等三大 目标。 （二）、房地产和固定资产投资 投资总量再创新高。2007年义乌市完成全社会投资总额150.7 亿元，增长13.2%，比上年提高2.3个百分点，其中限额以上固定资 产投资额达到136.8亿元，增长14.6%。义乌市投资增速高于全省平 均2.1个百分点，高于金华市平均6.6个百分点，在十四强县市中增 速位居第5位。在全年限额以上投资中，农业完成投资0.17亿元， 增长213.5%；房地产开发投资49.1亿元，同比增长5.3%；工业和 基础设施投资偏慢，工业完成投资42.7亿元，同比增长9.2%；基础 设施投资26.9亿元，增长3.6%。 市场建设再掀高潮。国际商贸城的持续繁荣，促使新一轮市场 建设又掀新高潮。随着总投资60亿元的国际商贸城三期的完工，再 加上副食品市场搬迁、新家俱市场、木材市场搬迁（一期）等市重 点项目的建设，义乌市市场建设的计划总投资达到65亿元，创历史 新高。2007年完成投资16.8亿元，比上年同期增长了596.2%。这些 项目的建成投入使用必将使义乌市市场体系更加完善，为国际商贸