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地籍管理 土地权属管理 土地利用管理 城市土地市场管理 土地管理学内容 城市土地管理学内容体系 第七章 城市土地市场管理 内容提要 城市土地市场管理概述 城市土地市场供需调控与管理 城市土地市场价格管理 城市土地市场微观管理 第一节 城市土地市场管理概述 一、城市土地市场的基本概念 1、市场 内涵： 是买卖双方进行交易的场所 ——是社会分工和商品交换的产物。 狭义上讲，市场指商品交换的具体场所 广义上讲，市场是指商品交换关系的总和 是买卖双方相互作用、共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制 是交换关系的总和，即交易活动的总和 是与“计划”相对应的一种资源配置机制 是现实和潜在的购买力和购买欲望，以顾客为主体 （一）市场、土地市场、城市土地市场 2、土地市场 狭义上讲，是指以土地作为交易对象进行交易的场所。 广义上讲，是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的 总和。 3、城市土地市场 由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式共存的社会主义土地公有制度，因此，土地市场应包括城市土地市场和农村土地市场。 （二）我国土地市场的形成与发展 1979年前，无偿划拨土地的用地制度 1979-1987年，合资企业有偿使用建设土地 1988年《土地管理法》，土地有偿使用 用地制度改革，萌芽阶段 1990年建立土地有偿出让、转让制度 形成阶段 1999年《城市房地产管理法》，完善了土地市场 完善阶段 （三）城市土地市场的结构体系 市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城市土地市场的结构体系包括类型结构、层次结构和组织结构。 1、城市土地市场类型结构 ——由城市土地的用途多样性决定，包括住宅用地市场、商业用地市场、工业用地市场等类型。 城市各类用地市场 由于土地经济供给稀缺性的影响，各类用途的土地之间存在激烈的竞争，通过城市土地区位选择最佳用途的竞争，形成城市土地各类用地市场之间的关系。 城市土地产权市场 是反映人与人之间关系的土地产权市场，但在市场上只有产权的交易，没有土地实体的空间移动。 我国土地市场上交易的产权，仅限土地使用权，因我国城市土地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖。所以，我国的土地市场实质上是土地使用权市场。 2、城市土地市场层次结构 城市土地一级市场 ——城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者 特征：垄断性市场 反映土地所有者和土地使用者之间的关系 交易方式：出让、出租、入股 城市土地二级市场 ——城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权让予其他土地使用者 特征：竞争性市场 反映各土地使用者之间的关系 交易方式：转让、转租、抵押、入股 我国城市土地二级市场结构示意图 土地所有者（各级政府） 土地使用者 土地使用者 土地使用者 土地使用者 土地使用者 土地使用者 … 一级市场 二级市场 从城市土地层次结构来看，一级市场是关键，是整个土地市场的“总阀门”，一级市场的运行状况决定了二级市场的运行状况，因此，城市土地市场管理的重点，就是对一级市场的供需和价格进行管理。 2、城市土地市场组织结构 城市土地市场主体组织 土地市场主体是土地市场的动能要素，土地市场的存在依赖于土地市场主体的活动，土地市场主体是形成土地供需的关键。 市场主体要求具有产权独立、自主进行市场决策和追求自身最大经济利益三个规定性内涵。 城市土地市场中介组织 由于城市土地的位置固定性、异质性、产权关系的复杂性和市场信息的不完全性，需要中介组织保障土地市场的有序运行。 城市土地市场调控组织 各级政府是调控的主体，目的在于合理配置土地资源，合理分配土地利益。 在城市土地市场上交易的是土地的产权，交易的实质是实现土地使用权的转移，而不是土地实体的移动，与一般商品交易具有根本区别。 （四）城市土地市场特点 交易实体的非移动性 城市土地市场是一个地方性市场，受各地经济环境影响较大。 区域性 垄断性 流通方式的多样性 土地作为稀缺资源，自然供给无弹性，经济供给有较小的弹性，土地价格主要受需求影响。 土地供给弹性小 （五）城市土地市场运行机制 二者的联系： 市场机制 在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量，主要包括供需机制、竞争机制、价格机制，核心是竞争机制。 宏观调控机制 市场也存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机制的