株洲富华商业广场定位及规划方案.pptVIP

* * * * * * 项目租售价定位 说明：根据我司对株洲市商业进行调研，综合周边商业租金水平、销售价格、地块商业价值等因素，对项目各层进行租金、售价预估。 楼 层 面 积 (㎡) 租金均价 （元/㎡/月） 销售均价 （万元/㎡/月） 租 售 建 议 备 注 负一层 6203.5 租赁形式为主 1、取中间值,该核算为预估价，仅供参考。 2、株洲市大部分主题专业市场采取的是收 租金形式或销售经营 权（一般为10年）。 3、长期持有物业收益：可持续收租，可到银行作抵押贷款，物业增值了。 一 层 5070.6 90-160 可考虑销售10年经营权回收部分资金，也可销售产权，但前者更有利于项目本身。 二 层 6239.5 70-80 三 层 6678.3 45-55 因商铺面积分割相对较大，需中短期持有物业收租金，先招商，后可带租约销售。 四 层 6928 40-45 合 计 百 货 ■百货作为主力业态，综合性较强，在大 型项目中发挥着高端形象展示、增强扩张 面及拉动人流的重要作用，缺一不可。 ■项目周边已有百货及规划建设百货商业 类型较多，且大多为全国性连锁百货品牌 店，如本项目再引进大型百货店势必会造 成过度竞争，项目本身也无明显优势。 ■建议项目不做大型百货，但一楼可考虑 设中小型精品百货名店。 项目核心业态分析 株洲百货状况 名 称 规 模 已有 百货 株洲百货 约4.5万㎡ 王府井 约4.5万㎡ 家润多 约5.5万㎡ 步步高 约3万㎡ 伟大国际 约2.8万㎡ 在建 百货 华润广场 5万㎡ 世贸广场 2万㎡ 银泰﹒财富广场 7.5万㎡ 电器超市 ■电器超市作为主力业态，发挥着高端形 象展示、拉动人流的重要作用。 ■电器超市属目的性消费业态，对其它业态起着重要的补充作用，尽管株洲市内已有三大品牌电器超市，但离项目还有一段距离，因项目位于商业较核心区，再开一家电器超市依然有市场空间。 ■建议项目在二楼部分区域作电器超市营 业区、一楼留主入口通道、带较大型广 告位展示面。 项目核心业态分析 株洲电器超市状况 名 称 规 模 已有 电器 超市 苏宁电器 0.5万㎡ 通程电器 0.35万㎡ 国美电器 0.4万㎡ 金三角电器城 0.8 万㎡ 个体私人电器 0.3万㎡ 主题市场-数码广场 ■主题市场-数码广场作为项目综合体的补充，提升商业档次，又可带来大量的时尚消费者。 ■株洲市内存在较多主题专业市场，且大多位于 芦淞商圈内，主题专业市场类型主要有：服装服 饰、女人街、童装、内衣、皮具、小商品等，主 要以批发为主，兼部分零售，价格较低、品种齐 全，株洲市民购物（服装类）一般来此购买，因 此项目不适宜做服服饰或小商品内主题市场。 ■可考虑在二楼大部分区域引进高档数码广场 （带电脑城）和品牌电器区域集中规划，形成规 模优势。 项目核心业态分析 株洲主题专业市场状况 名 称 规 模 现有 主题 专业 市场 （注： 限部分专业市场） 芦淞服装大市场 约6.5万㎡ 金轮服装城 约7万㎡ 金帝女人街 约2.3万㎡ 天雅国际休闲女装广场 约2.6万㎡ 智超女装批发市场 约2.8万㎡ 汇金童装城 约1.8万㎡ 华麗服装大市场 约4万㎡ 靓女服装广场 约2.3万㎡ 环洲服饰城 约15万㎡ 南大门小商品市场 约8万㎡ 大地精品内衣市场 约1.4万㎡ 星通鞋城 约1.5万㎡ 汇湘皮具城 约2.1万㎡ 餐 饮 业 态 ■餐饮（含大型中餐、美食城、中西餐 厅、咖啡厅、休闲餐吧、地方小吃）作为 次主力业态，发挥着拉动人流、加速商业 成熟的作用，万达商业广场将餐饮作为十 分重要的业态引进（约占商业面积20-30%)。 ■引进餐饮业态需在工程方面满足（即具备排烟、排污、排油相关设施），需从整体规划、形象打造，借助项目其它业态形成新的餐饮聚集区。 项目核心业态分析 休闲娱乐业态 ■休闲娱乐（洗浴、足浴、运动健身、 KTV、酒吧等）作为次主力业态，能吸引大 量的时尚青年男女消费，人气很快能提 升，且能带动项目其它业态的消费，加快 项目成熟。 ■休闲娱乐因属人流量大的业态，消防较 严格，需从满足消防要求、整体规划、形 象打造，借助项目其它业态互补，形成新 的休闲娱乐聚集区。 项目核心业态分析 美容美体业态 ■美容美体业态（女性美容SPA馆、美容 生活馆、男士生活馆）作为次业态，能吸 引大量的时尚男女来此消费，能带动项目 其它业态的消费，可加快项目人气提升。 ■美容美体业态因属目的性消费，需注重 引进品牌美容美体连锁店，将项目整体规 划、形象打造，借助项目其它业态互动互 补式，形成高端时尚美容服务区的聚集 区。 项目核心业态分析