情景街区商业模式典型案例研究：上海大宁国际广场.ppt

情景街区商业操作启示 科学 规划设计 业态组合及布局 氛围营造 团队保障 人车人流，人行为横纵布局，车行为环绕布局 大小广场+宽街窄巷，塑造街区可逛性 铺铺临街，商业无死角 业态组合：零售43% 餐饮30% 休闲娱乐27% 平面业态布局：零售（入口、沿街），餐饮（广场中心），休闲（内街深处或高楼层） 纵向业态布局：1F零售、餐饮混合，2F内核餐饮、外围零售，3F及以上内核餐饮，外围零售+休闲 主力商铺面积：200-300㎡ 专属logo、导视系统、情景小品、立面色彩、灯光工程、绿植花艺等 美国美国RTKL国际建筑事务所 世邦魏理仕 第一太平洋戴维斯 创新 特色 顶级 情景街区商业 * 情景街区商业模式典范——上海大宁国际广场研究 何为街区式商业？ Block商业 B c L o k Kind（亲近） Business（商业） Life allow(休闲) Crowd（人群） Open(开放) 概念：街区式商业，又被称为block街区，是指在合适的尺度上，从人性、文化和城市发展的角度出发，满足人口的居住并提供丰富的商业及休闲配套的混合型增值物业。 情景街区商业模式典范 团队保障 氛围营造 业态组合及排布 规划设计 项目概况 项目认知：上海北区最为典型的情景街区商业休闲中心 项目位置：上海闸北区共和新路1868-2008号 总占地面积：约5.5万平方米 总建筑面积：约25万平方米，商业约11万平方米 停车位：1300个 试营业时间：2006年9月19日 商业招商顾问公司：世邦魏理仕 建筑设计公司：美国REKL国际建筑事务所 物业管理公司：第一太平洋戴维斯 开发商：崇邦集团上海福乐思特房地产开发有限公司 功能 物业类型 规模 商业 零售 50000 餐饮/娱乐 45000 教育文化及生活配套 15000 酒店 酒店 30000 办公 Soho写字楼 39000 公共设施 停车场及公共空间 21000 开发背景：城市发展与现状不匹配冲突下，项目应时而生 城市发展机会：随着市中心地价房价不断提升，市区人口因为轨道交通1#线延长线的落实而不断向边缘区域延伸转移，市区现代、多元的消费需求随之向外延伸转移； 客群机会：项目周边3公里半径范围的传统住宅区约为22万，还有大量近年依托多媒体产业园区迁入该区的年轻白领及专业人士。 区域发展机会：闸北地区相较于市区的发展总存在“落后”“滞后”的认知，区域内商业配套设施陈旧、规模偏小、缺乏现代购物中心； 项目定位：上海首个现代城市“LIFEHUB生活中心”，旨在为城市老核心区带来便捷、现代、时尚、特色的购物休闲环境 商业定位：上海首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB”生活中心 中高档次，品牌以二线品牌为主 品牌定位 找准“社区、家庭目标”，充分考虑到周边居民的消费需求 客户定位 商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等 功能定位 情景街区商业模式典范 团队保障 氛围营造 业态组合及排布 规划设计 项目概况 整体布局：选用block街区商业形式，规划设计15栋错落有致的商业建筑 大宁国际商业广场共有15栋错落有致的建筑，11个大小广场和庭院、约2公里步行街，其现代建筑风格的设计，并重以人为本，与上海消费者的生活习惯和要求融汇，创造舒适惬意的生活、消费，重新塑造了上海市民的“逛街文化”，提供一个有品位、高水平、具有规模的现代化城市生活平台。 入口设计：入口考虑项目与城市交通的连接性及人流车流的导入性 项目为开放式街区，共计入口10处，人行入口8处，车行入口4处，其中人行和车行共用2处； 人行主入口排布在人流密集处，即街角位置或卖场位置； 人行次入口主要沿街按楼栋之间间距自然排布； 车行入口集中在西侧内街，即为人流最稀疏的区域； 车行次入口 车行主入口 人行次入口 人行主入口 动线设计：人车分流，车流靠停车场环形设计，人流主要集中在无车流动线的东部区域 人行交通动线与车行交通动线有明显分界点，分界位置为地块中轴附近，接近中央广场。 人行动线主要集中在地块东半区，简单来看即平均分割的“三纵六横”，中央广场区位即中心纵和中心横的交界处； 车行动线占据范围小，涵盖面积约为地块面积的25%，为沿靠停车场环绕走向； 人行道与车行道交汇处设有护栏和人行横道线，帮助人流、车流区分和疏导； 车行区域及动线 人行区域及动线 大小广场+宽街窄巷：11个大小广场和宽窄不一的人行街道，实现商铺可视性和人流最大共享，“街”与“坊”的感觉，打造“逛”的乐趣 主人行道 次人行道 广场和街道是街区商业规划设计关键点； 项目大小广场共设计11处，均集中在东部人流主要活动区域； 项目15栋商业通过宽窄不一的人行街道纵横连贯，最宽处为双向两车道“宽街”，最窄处大约3米左右的“窄巷”； 主要广场