上海浦东新场项目可行性研究.doc

PAGE 26 浦东新场镇项目可行性研究 目 录 一、项目背景……………………………………………………3 二、项目交通条件………………………………………………4 三、迪斯尼辐射影响研判………………………………………7 四、区域商业配套………………………………………………10 五、区域教育医疗配套…………………………………………11 六、房地产市场分析……………………………………………12 七、近期土地市场分析…………………………………………17 八、休闲度假市场潜力分析……………………………………18 九、项目不确定因素分析………………………………………20 十、项目下一步沟通重点………………………………………20 项目背景 新场镇于2002年7月由原新场镇、坦直镇撤并而成，是一个撤三合一的建制镇。东连宣桥镇，西接航头镇，南与奉贤头桥镇相接，北与周浦镇相邻。全镇总面积54.3平方公里，现有总户数20204户，总人口48972人，其中农业人口27830人，非农业人口21142人，常住人口70000多人。 目的地 最短距离 最快车程 人民广场 44公里 60分钟 徐家汇 43公里 60分钟 陆家嘴 38公里 51分钟 张江高科技园区 24公里 32分钟 浦东机场 30公里 41分钟 迪斯尼 9公里 12分钟 新场镇原是下沙盐场衙门、松江府盐课司、两浙路盐运使司（有时为浙西路盐运使司）驻地，也曾是南朝时前京县治所在，为黄浦江前身－－东江入海口。新场镇是浦东最后一块文化遗产，它的江南水乡古镇风貌的完整性、原真性，有“小小新场赛苏州”之誉，不管是从历史文化角度评价，还是从旅游休闲角度观赏，在浦东都是独一无二的。 新场古镇是距浦东迪士尼最近的一个千年古镇和国家3A级旅游景区，目前正在申请4A级旅游景区。新场的桃园是南汇区一年一度桃花节的主景点之一，所产“新凤蜜露”桃子获上海2001年农副产品金奖，并已获得中华人民共和国原产地域标志。新场的桃园是南汇区一年一度桃花节的主景点之一，该园所产“新凤蜜露”桃已获得中华人民共和国原产地域标志。 项目交通条件 自驾车出行：目前依靠沪芦高速（需收费，来回20元）。规划的申江路通车之后，通过沪南公路到申江路接驳外环高速，将大大节省出行费用和时间。目前位于新场的要道环城东路，今后向北将延伸一条规划道路：申江路。这条规划路连接南北，可直通中外环线。通车后，驱车至张江最快只要25分钟，属于是直通市区的主要道路了，沿路也不会设立收费站，目前在建中。 公交车出行：主要集中在离项目1KM左右的沪南公路上，包括581路御桥路御山路站，632路建桥学院站，988路御山路御青路站，龙大线、龙平芦专线、沪南线、东泥专线等。可到达龙阳路地铁站、耀华路地铁站。龙大专线、沪南线和龙平芦专线所在的新场镇政府站离项目约10分钟步行路程，虽然龙大专线和龙平芦专线是直达龙阳路地铁站的，但是途中至少需要花费50分钟左右才可到达；沪南线虽然直达东昌路渡口，但是耗时约1个半小时；新场1路也较为不便，每辆车在低峰时间的间隔时间需要120分钟左右。 公交线路 途经站点 发车间隔时间 首末班车 沪南线 东昌路渡口、花木、北蔡、周浦、年家浜路、下沙、航头、新场、新场镇政府、南门、南汇汽车站 高峰5分钟低谷10分钟 南汇汽车站方向:5:30-22:35东昌路渡口方向:4:35-21:00 龙大专线 龙阳路地铁站、芳华路、北蔡、莲溪、康桥路、航头、新场、邵村、大团镇 高峰12分钟低谷18分钟 大团镇方向:06:00-20:30龙阳路地铁站站方向:04:45-21:00 龙平芦专线 龙阳路地铁站、新场镇政府、新场、奉城高级中学、五七场部、芦潮港 高峰15分钟低谷30分钟 龙阳路地铁站方向:4:15-16:20芦潮港方向:9:20-19:00 新场1路 新环西路新环南路、新场、石笋中学、众安村委会、周家宅、新场镇政府 高峰40分钟低峰120分钟 新场镇政府方向:06:00-17:20新环西路新环南路方向:06:40-18:00 客观来看，新场板块与市中心的距离是制约新场发展的客观因素。目前，唯一值得期待的有效缩短两者往来距离的地铁16号线（原11号线南段，规划称21号线），预计将于今年底通车。 这条线路从龙阳路站出发，沿罗山路、规划罗南大道（S3）至规划航三公路、人民西路、拱极路，穿川南奉公路、远东大道，折向平行浦东铁路东侧南行，跨越大治河，折向临港大道最终停靠临港新城，沿途共12个站点，预计最快45分钟可跑完全程，而新场站与龙阳路之间相隔5站。而新场古镇距离北面的16号线新场站，距离大约为2km。 可见，未来2年内，新场与市区的距离感会拉近很多，只是，如果今后板块发展成熟带动了常住人口的增长，再考虑到旅游业带来的流动人口