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PAGE PAGE 1 城镇改造建设拆迁问题调查 　　摘要：随着社会的发展与进步，重视城镇改造建设拆迁问题调查对于现实生活具有重要的意义。本文主要介绍城镇改造建设拆迁问题调查的有关内容。 　　关键词：建设拆迁；问题调查；城镇改造； 　　中图分类号：U415.7文献标识码：A文章编号： 　　引言 　　近年来，随着改革开放力度的不断加大．城市建设步伐日益加快。城市房屋拆迁数量急剧增加．由此引发的拆迁矛盾纠纷也不断增多城市房屋拆迁是一个既涉及到社会经济发展和城市建设。又涉及到个人和群体利益的大事。关系到社会的安定团结，关系到和谐社会的构建。然而，现行法律的粗糙和政策的缺位已不能全面应对拆迁实践中出现的新情况、新问题，不能担起调整公权力与私权利．保护被拆迁人合法利益的重任。 　　一、拆迁过程中出现的几个主要问题 　　1.1被拆迁人因拆迁陷入新的贫困。 　　城市居民的房产往往是一个家庭的命脉，承载着太多的东西，旧城危改面对的是许多在那里居住了一辈子、生存能力和适应能力都在下降的老年人以及其他社会弱势群体，以他们的经济实力只能承受低租金住宅。具体到房屋来说，作为低收入家庭在市中心的栖身之所，旧城平房住宅尽管破旧，却是不少居民赖以生存的环境，况且，一间房屋有一间房屋的历史、文化、时间传承等因素，具有特殊的价值。随着大规模的危房拆迁改造的到来，这一切都随之消失。危房的背后隐含着居民收入水平低、城市失业与住房分配不合理等一系列历史问题，拆迁造成许多低收入家庭的生活难以为继，甚至陷入新的贫困。 　　1.2擅自降低拆迁补偿标准，安置补偿不合理。 　　根据1993年北京市颁布的关于基准地价的规定：北京市的城镇拆迁安置费为5900～7800元/平方米。而按照北京城区一般的居住密度推算，开发商安置居民每户要30～40万元。可是，有些地方不按规定，擅自降低拆迁补偿标准，致使被拆迁户并没有拿到该得到的补偿金额，让大多数中低收入阶层的居民无法在原地买到同等面积或保持同等生活质量的房屋,造成安置补偿不合理，引发拆迁纠纷。 　　1.3评估机制不完善，导致拆迁纠纷。 　　在房屋拆迁过程中，拆迁房产的评估是由拆迁人委托的。有些评估机构经不住利益诱惑，按照委托人的要求或与拆迁人串通，做不实评估，评估价格与市场价格差距较大，损害了被拆迁人的合法权益。一般来说，一个地区的区域地价定价不是固定的，随时都在变更和升值。开发商和评估公司就利用区域定价时间差来降低房屋评估补偿金，在评估时只考虑到房屋本身显性的货币价值，丝毫没有考虑房屋的隐性价值即附着在房屋之上的有关地段、区域、历史、文化等各种附加值。 　　1.4开发商享受着暴利。 　　现在很多人从事开发房地产行业，就是因为它享有巨大的利润。而这种“利润”隐含的腐败黑洞是难为外人所知的。 　　1.5被拆迁户的无理要求，利欲熏心，难以拆迁。 　　在拆迁过程中，拆迁商和第三方合法利益也会受到损害。具体如下：1、侵害拆迁方的利益。拆迁户为实现自己利益的最大化，与拆迁方进行周旋纠缠，增加拆迁方的拆迁成本与风险。2、对第三方不利。愿意搬迁的被拆迁人的权利会由于个别被拆迁人的漫天要价而无法保障，对其他拆迁户来说也是不公平的。3、影响整体拆迁进程和社会改造。由于钉子户的不妥协，不仅使得拆迁商的利益得不到保护，甚至会影响整体拆迁进程和社会改造。 　　二、规范拆迁行为的具体措施 　　2.1我国的城市拆迁既是城市建设发展的需要，也是改善群众生活条件的好事。 　　拆迁所涉及到的是每家每户的切身利益。对于大多数中低收入居民来说，房屋是其一生中最重要的财产，房屋拆迁不仅意味着居民住房的一次等价交换，同时也意味着被拆迁居民工作、生活方式、传给子孙后代的遗产因拆迁大大缩水，在实施拆迁工程中，政府及拆迁部门应以居民的切身利益为准则，除了保护房屋所有人的财产权，进行实物价值补偿之外，还应给予被拆迁人更多的关怀，认真做好动迁安置工作，保证动迁居民户户有房住。 　　2.2拆迁居民补偿金额的多少是拆迁矛盾的焦点和核心。 　　被拆迁户所得的补偿金额严重低于市场价格，导致被拆迁居民无法在原地买到同等面积或保持同等生活质量的房屋。我国现在实行的是市场经济体制，所以，在给予居民的拆迁补偿上，应遵循国际上通用的等值、及时、有效的三个基本原则，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照本地区的市场价格来确定补偿金额，建立公平、合理的利益分配机制。 　　2.3一些房地产界的评估师、律师和专家都认为，房地产市场评估的公正合理是最重要的，拆迁评估由于没有科学的规则而引发的拆迁纠纷是拆迁工作中遇到的焦点问题。所以，拆迁房产的评估机构应该交由拆迁双方当事人协商来决定，而不应由拆迁人来委派，评估人员应由专业的评估专家来组成。因为拆迁补偿评估是否公平和公正关联被拆迁人的直接经济利益。