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房地产合作开发模式 【摘要】实践中，房地产合作开发是房地产开发的普遍形式，其合作开发的 模式主要有合伙型联建、 成立项目公司合作开发两种。 两种合作开发模式面临共 同的法律风险， 包括因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险、 未取 得土地使用权证影响合作合同效力的风险、审批与登记影响合作合同效力的风 险、土地使用权瑕疵风险、 资金不足风险、 以预售款充抵投资的风险以及合作开 发的利益分配中房屋分配约定不明、 提前购入风险等。 房地产合作开发风险的整 体预防，可从实施律师尽职调查、谨慎选择合作开发伙伴、审查资质条件、签订 详细完备的合作开发合同等方面来预防。 【关键词】房地产合作开发 法律风险 权益保障 房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回流慢的特点。房地产开发 企业自身资金有限， 而房地产持续运营需要不断地滚动投入， 为了项目的正常运 行，金融机构已经不再是唯一的融资渠道， 更需要吸纳社会资金参与开发； 另一 方面，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业。此外，政府这 几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外 一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质， 合作开发可以使上述企业取长 补短，推动了资金和土地的有机结合， 盘活了诸多房地产开发项目， 促进了房地 产市场的繁荣与发展。 特别是当前，在限购令等背景下，资金紧张已经成了很多房产企业的紧迫问 题，甚至部分企业可能会出现资金链断裂的风险，与其苦苦煎熬到资金链断裂， 不如与他人合作开发，通过借力、形成合力，来达到项目顺利开发、实现盈利的 目标，不失为一个明智之举。 一、房地产合作开发模式概述 我国现行多部法律文件中都有关于房地产合作开发的概念，如《城市房地产 管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、 行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。” 《最高人民法院关 于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 （以下简称 《解 释》）第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供 出让土地使用权、 资金等作为共同投资， 共享利润、 共担风险合作开发房地产为 基本内容的协议。 ” 《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的 通知》第十七条规定 “在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下， 可以继续 发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。” 《经济适用住房管 理办法》第二十九条规定“集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设 标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定， 严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管 理。” 综上，可以将房地产合作开发定义为：“当事人双方约定，各自分别提供土 地、资金、技术等，合作开发房地产项目，并于房屋建成后按合同约定比例分取 房屋和土地使用权的房地产开发形式”。① （一）法人型合作开发 1、项目公司 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定：“依法取得 的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、 合作开发经营房地产” ，从而确立了以土地使用权出资进行房地产合作开发的法 律依据。 由双方出资或提供土地依法成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双 方按照出资比例或通过合同约定承担风险、 分享收益，这种以项目公司方式开发 的优点显而易见：责任明确、组织机构稳定，人事安排及操作比较规范，相对而