CH4-土地与房地产.ppt

未来房价？ 一些影响因素 经济增长潜力？ 实际需求（城市化）？ 利率？ 土地政策变化？ 保障房建设？ 对不同城市的不同影响？ 房价普遍下跌的可能性？ 中国特殊的政府、银行和居民行为 三、改革策略 课堂讨论 你们怎么看？ （1）如果农民失去宅基地，将流离失所。 （2）土地是农民的社会保障。 土地与户籍制度改革 伟大的创举 空间与效率 建设用地指标的跨地区再配置应该解禁 建设用地指标流动 几个疑问 城市化导致耕地减少？ 是双重占地的结果，而不是城市化的结果 2008年，农村居民点占地16.53万平方公里，城市建设用地4.06万平方公里，农村居民点面积是城市建设用地面积的4倍（中国发展研究基金会，2010）。 粮食安全？ 用地的比较优势原理 粮食产量主要是土地和农产品价格的函数 土地不能兼并？ 经济发展阶段 哪里有强制拆迁和农民“被上楼”现象？ 看一下长江三角洲 土地和户籍联动改革 农业用地永佃制+使用权流转 建设用地指标的跨地区再配置 异地占补平衡，借助于行政力量或者交易机制 劳动力要和土地指标一起流动，让更多的劳动力分享经济集聚的好处。 动人+动钱（区域间基本公共服务的适度均等化） 改革地方政府官员绩效的考核体制，削弱地方政府对于发展经济的职能 对不同地区的官员考核分别赋予GDP总量增长和人均增长的不同权重 与土地所有制改革相比…… 1、回避政治（法律）问题 不是意识形态问题 2、防止不平等加剧 流动的劳动力，其土地可能并不值钱 3、避免各地要地不要人 人口流入地不接纳转移劳动力为户籍人口 谢 谢！ * * 我发给你们的数据全部来自历年的《国土资源年鉴》中的“国有（建设）土地供应出让情况”。国有土地的供应有四种方式：划拨、出让、租赁及其他。其中划拨主要用于政府办公用地、军事用地、城市基础设施建设等，是无偿的。出让的具体方式包括协议出让和招拍挂出让。国有建设用地如果按用地类型分，则有商服用地、工矿仓储用地、住宅用地等。所以我前几天给的数据本质是国有建设用地的有偿供给部分。（租赁和其他所占比重非常非常小） 虽然这不是一个衡量土地供应的全面指标（应该包括划拨+出让+租赁+其他），但《国土资源年鉴》中只有出让这一数据是在99-10年是每年都有的，比如划拨的数据03年之前是没有的。 而建设用地指标的数据不仅年鉴中没有，其他地方好像也是没有的。因为“建设用地指标”只是计划数，最后还是以报批为准。 而现在使用的“国有土地供应出让”，其中的包含就来自每年新增“建设用地指标”下达后的审批部分，以及存量国有建设用地的转让部分（比如旧城改造）。应该说这是没有办法的办法。 * 课程名称 中国宏观经济分析 授课教师：陆铭 教授 授课班级：MBA CH4 土地制度与土地利用效率 一、土地配置 土地制度改革的困境 人（经济）的配置和地的配置脱节 人的城市化和地的城市化的脱节 人往高处（东部和大城市）走，地往低处（相对向西部和中小城镇）走 建设用地指标的配置 资金（转移支付和企业获得的补贴） 进一步影响劳动力流向，被误认为拐点 本质上，土地的价值没有体现在价格上，影响了土地资源配置资源 城乡和地区间 城市内部（低价用地，造成密度低） 人往高处走(00-10) 地往低处走 内地的土地供应份额 开发区政策向内地倾斜 课堂讨论 对于以下观点，你们怎么看？ （1）上海需要种粮食和蔬菜，保证上海本地的粮食安全。 （2）通过给欠发达地区更多的“地”（建设用地指标），可以促进当地发展。 新城 公路：八车道 工业园 ？钱哪来？ 为什么？ “是的，陆老师，我觉得有两个方面的因素，一方面是企业实力不够，主要是圈地，等待土地升值收益（工业土地升值或变更土地性质，进行商业开发），一方面是为获取短期政策优惠，如拿到商业用地，先行开发获取工业投资补贴，以寻求资金平衡，等待短期收益获取后，又辗转其他地方，如法炮制！原因是地方政府经济发展与考核指标的压力，一方面是实业难做，其他产业来钱太快，企业投机严重。” 土地利用效率 人和地的流动滞后 人和地的城市化脱节非农业人口增长和土地面积扩张（1990-2006） 全国 东部 中部 西部 非农业人口增长速度 4.56% 6.80% 3.28% 3.40% 建成区土地面积扩张速度 7.77% 8.60% 6.23% 8.63% 两者相差 3.21% 1.80% 2.94% 5.23% 中国城市的就业密度 地理与土地利用效率 上海 香港 天津 石家庄 南京 合肥 武汉,长沙,郑州 西安 成都 西宁 地理与土地利用效率土地利用效率、建成区面积变化与距离 内地的城投债占比上升 二、住房市场与房价 课堂讨论 中国的房价太贵了。你怎么看？ 房价的基本决定 房价=租金/利率 如果住房作为一种可能升值的资产 收入水平 城