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园区规划委员会评审会议讲稿 各位领导： 很荣幸有机会向各位汇报中海国际社区项目整体规划设计方案。 第一部分我们首先介绍项目的规划设计背景： 国际社区项目西起星塘街、东临规划河道、南至苏胜路、北沿中央河。总用地面积约663，011 平方米，综合容积率1.8。计容积率面积1，193，400平方米。地块距古城区约13公里。距规划中湖东新城CBD区域3公里。 根据园区居住区形态规划，地块位于两个不同的居住社区，体现出两种不同的高度、密度和建筑氛围。具体以钟园路为界，北侧属时尚缤纷居住区，控高75米以下，定位为适合中等收入青年白领的个性化街坊式居住区。南侧属由东湖大郡、枫情水岸、湖畔天城等居住区构成的湖东生态居住区。建筑高度控制90米以下，定位为中高档的封闭式小区。规划要求中需要对不同人群居住要求进行回应，提供具有更高品质的城市居住区。 两条重要的城市轴线均通过本项目地块。北侧西起新区，贯穿古城区与工业园区的中央河城市主轴，中央河区域将成为园区二区、三区中心的主要景观带和视觉走廊。中部为湖东生态居住区副轴线，由湖东邻里中心、园区二小、三中及湖东第二邻里中心、方洲公园延伸至本地块，横穿地块中部。本项目规划设计中重点考虑了两条城市轴线的关系处理。 地块周边交通便捷。轻轨1号线在项目西北角设星塘街站，地块西侧邻规划中轻轨3号线，星塘街站为1、3号线换乘站，地块西南端3号线设站。项目西侧星塘街、中部琉璃街均为园区南北向次干道。钟园路、方洲路为东西向次干道，交通便捷。设计中也针对轨道交通利用，便于居民出行对方案进行了优化。 项目景观条件良好，北侧隔现代大道为白塘生态公园，南侧隔方洲路为规划中体育公园，中央环抱方洲公园三个集中城市绿地。北侧中央河景观带、南侧斜塘河景观带，以及园区二三区之间串联南北的纵向景观带紧邻项目东侧，串联利用和完善优秀的城市规划为本项目提供的景观资源是设计中的重要出发点。 项目周边规划配套丰富完善，涵盖了邻里中心、湖东卖场、三所幼儿园、园区二小、三中、新加坡国际学校等。距湖东CBD距离仅3公里。社区内商业及公共设施布局仅需主要考虑社区内部生活便利性。 地块现状已平整完毕，市政道路已完成通车，周边自然生态环境较好。西侧存在一条高压走廊，是本项目地块存在的较大劣势。 项目原各地块规划对强度、高度等的控制要求比较平均。其中199-1、2、3地块限高45至75米，容积率1.8。232、233、235地块限高33至90米，容积率1.8。 第二部分是规划设计方案介绍： 本项目规划方案主要体现如下特点： 复合功能的居住社区。本项目占地及建筑面积较大，初具城市居住区规模。在设计中根据70年代以来国外城市复兴及城市居住区的开发理论发展和实践，借鉴了纽约巴特里公园城、雷斯顿新城建设的经验。考虑以一个多种物业形态与空间组织混合的，丰富多元的居住区代替单纯的高层、小高层公寓居住小区的模式。规划中涵盖超高层住宅、高层、小高层公寓、低层住宅、多样化的公共场所，社区商业、商业内街及集中式商业等多种建筑形式。融合多元、多样的生活方式。为城市居民提供丰富的空间体验，也为消费者提供更丰富的产品选择。 体现水城特色的居住区规划。结合苏州传统文化与滨水而居的居住模式，在居住区规划中形成三种不同滨水开发模式： 港口合院。在地块北侧借鉴欧洲地区滨河开发常用模式，沿中央河区域，将水系引入地块内，形成两河之间岛屿景观。两河之间岛屿中布置11层板式小高层，形成港口合院形态。 滨水中央组团。引入水系围绕高层组团，形成两面滨水的高层居住组团，使高层公寓的居住者均能体会到传统的滨水而居的生活体验。 水围半岛。地块弧形主轴内低层住宅区通过水系与建筑的相互交错咬合，形成半岛，保证人与水最密切的接触，与传统前街后河有异曲同工的特点。 扩大城市绿地及公共空间，形成城市绿肺。本项目占地规模较大，与主要的城市绿化带及集中绿地交接，有条件通过项目的整体规划，通过绿化及视觉通廊，取得主要城市景观带之间的相互联系，。方案中通过将地块中方洲公园螺旋线的扩展，形成弧形主轴，弧形区域内以低层低密度住宅区为主。通过绿化及视觉通廊，取得主要城市景观带之间的相互联系，扩大方洲公园周边绿地范围，整体化设计，形成湖东生态居住区城市绿肺，平衡该区域城市密度。 呼应上位规划的“两环两轴”构建的规划骨架。总图设计根据上位规划中不同的居住区分期，考虑中央河景观带的退让并呼应方洲公园螺旋线与放射性景观轴结合的平面设计；确定以钟园路为界，南北地块各设置一条弧形景观带，在空间形态上形成同构。两条弧形主轴以两条反向的空间走廊串联，加强整体性。在地块中央琉璃街、方洲公园城市轴线上形成一横一纵两条主要轴线。通过规划骨架合理组织各地块交通与景观处理。 保持城市一致性的整体空间处理。 环方洲公园周边住宅逐次升高，由低层住宅区向外依次布