2009常州现代城项目市场研究报告.pptVIP

客源分析 客源结构： 由于高端产品价格较高，因此对于客源的经济实力要求较强，目前常州主体高端需求主要以乡镇企业主为主，还有一部分客源为政府高级职员、事业单位领导、企业高层管理者等，银行、证券等金融行业高管等等。 面积细分： 高端客源置业目的以享受、身份象征等心理追求为主，因此对面积的需求较为严格，空间要求大而不乱，处处体现生活的高端，因此高端产品主要以大面积的三房或四房为主。 客源来源： 高端客源分布较散，而且由于常州高端客群主要以企业主为主，因此客源分布在城市的各个角落，地域范围较广。 配套需求： 高端客源置业目的以享受、身份象征等心理追求为主，因此对于物业的配套享受要求较高，尤其是顶级的物业配套和物业服务，如高级会所、管家式服务等。 智能化需求： 高端客源在享受高端的同时也需要生活的便利性，这种需求导致产品智能化和新材料快速应运而生。 高端享受型需求为主，对价格敏感度不是很高。 未来高端产品上市状态分析/区域分布 新城帝景 创业项目 星河项目 华丰项目 龙湖项目 巨凝项目 和黄项目 金凯悦 万博国际 未来高端产品上市状态分析/供应分析 城南 城中 城北 板块 1500000 星河项目 1500000 创业项目 400000 新城帝景 项目 预计上市量（㎡） 华丰国际学校项目 129708 龙湖青龙项目 679404 万博国际广场 150000 和黄项目 184548 金凯悦 372000 巨凝大成项目 232470 合计 5148130 综合考虑前期土地出让以及开发商的产品开发实力，未来全市可能出现高端住宅供应量的项目主要有9个项目，其中城北2个，城中5个，城南3个。 从选定的高端项目来看，预计未来高端住宅的上市体量达到了514.8万方，其中城南板块上市体量最大，达到了340万方，占比为66%，城北体量为80.9万方，压力稍小。 目前常州后期供应的高端住宅项目主要为大平层豪宅，面积在200㎡以上，如万博国际广场后期主要为270平米豪宅。 高端住宅主要分布于一城+南北两翼，后期供应量高达514.8万方，供应主力为大平层豪宅。 未来高端产品上市状态分析/趋势研判 常州住宅市场： 住宅市场供需两旺，整体成交均价在快速增长的市场环境中稳步增长并日趋平稳，住宅市场总体供略大于求，未来各板块市场及城市总体供应量趋于平稳，预计供求关系小幅波动，变化不大。 城北住宅市场： 城北板块由于新市政以及恐龙园等独有市政以及旅游配套的进入，区域市场价值逐渐被看好，随着市场回暖，经济通胀预期，高端支撑楼市，价格开始拉升，至2009年新北区刚性放缓，高端反弹，核心区高性价比产品稀缺。预计后期新北区仍将以较为高端的姿态入市，中高端产品将成为市场的主力。 城市高端项目研究： 项目定位高端，研究常州全市高端项目来看，常州市场高端住宅项目不多，但拥有一定的体量，后续市场存量也较大；从已推高端产品来看，市场去化基本稳定，市场中广泛存在对于高端产品的需求量。不过真正的大面积产品所占比例不高，在面积控制上和豪宅还有一定距离，预计后期高端产品将倾向于高端大户豪宅，同时在产品的附加价值上有所加强，从而带动产品价格的拉升。 高端项目未来供应量： 根据分析，常州市区后期将有约514.8万方的高端住宅逐步推向市场，其中城南板块供应量尤为巨大，而城北板块的供应量在80.9万方，压力稍小，但同样不可小觑。预计常州全市高端住宅市场的竞争将更加激烈。 第三部分 酒店市场调研 高星级酒店集中于传统市区，南北新城客源不足，消费能力受限成为区域酒店业态发展的最大障碍…… 酒店物业市场/市场格局 全市四星及五星级以上的酒店仍集中于传统的市区，相比发达的区域经济，城南、城北的低星级酒店发展过剩，高星级酒店近年虽愈发受到关注，但仍相对不足、尤其五星级酒店较少；这与新区中高端客源的缺失不无关系。 星级 酒店名称 营业时间 五星级 华美达森林公园酒店 2008年 富都商贸饭店 2005年 香树湾花园酒店 2009年 常州大酒店 1990年 黄金大酒店 2005年 四星级 武进假日酒店 2008年 锦海国际大酒店 2005年 金色南都国际大酒店 2005年 天安城市酒店 2002年 明都师源宾馆 2006年 和平假日大饭店 2000年 阳光国际大酒店 2001年 中天凤凰大酒店 2003年 良茂国际大酒店 2006年 新都大酒店 2006年 新中信大酒店 　/ 嘉华大酒店 　/ 中信国际商务酒店 2003年 海洋大酒店 2005年 德泰恒大酒店 2007年 万豪花都大酒店 2006年 金陵明都大饭店 1997年 市区外酒店供应结构偏低端，高星级酒店明显不足，处于初级发展阶段 市区外围高星级酒店的占比明显