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海银财富二季度房地产策略报告：不光只有爱情，房地产也需且行且珍惜 楼市去库存的硬仗是持久战？ 一、政策整体宽松，局部出现转向 ▼ 从中央层面来看，整体房地产调控的政策仍是宽松取向。不论是降低首付比例还 是调整交易环节契税、营业税等税费，都旨在促进居民购房，助力楼市整体去库 存，同时，政策方针保持“有保有压”，对一线城市的政策方针偏谨慎。另外， 出台了诸如新型城镇化建设、住房制度改革等长期化的政策方针，根本上是利好 房地产发展，但短期内难以达成效果，更强调绵绵发力。相反，省级和市级层面 的政策出台更灵活。湖南、海南、山东、新疆、江西、福建等省份基本一致出台 政策推动库存去化，都提及鼓励和引导农民工进城，给予相应的购房补贴，打造 购租并举的住房制度，大幅提升保障房和棚改项目货币化安置比例。我们认为货 币化安置短期而言可以见效比较快，但毕竟总量有限，只是有限的推动库存去化。 农民工进城未来期待空间较大，城镇化率，特别是户籍人口城镇化率有较大提升 空间，但这依赖于农村土地制度改革的顺利推进，构建土地“三权”流动的市场， 以及城市里户籍制度改革和配套产业的构建和吸引。目前看来，推进速度并不理 想。短期内无法迅速助力房地产市场回升。 而城市层面，局部地区已经开始出现转向的迹象。最为引人注目的是，由于一线 城市在本轮房地产市场回升中率先反应，上海、深圳首当其冲，投机资金蜂拥而 至，成交量和价格快速上涨，但这两个一线城市在3 月25 日纷纷出台楼市收 紧政策，政策出现明显转向。而继一线城市后，由于经济本身较为发达，且处于 一线城市辐射范围，受到一线城市政策收紧后资金挤出效应明显，类似苏州、南 京、合肥、廊坊、珠海等二三线城市纷纷出台相应措施调控过于火热的楼市，比 如限制商品房价格年度涨幅、严格执行预售价格、严禁捂房惜售、限制外来人口 购房套数并提高首付比例等。随着3、4 月份二线城市楼市成交表现靓丽，市场 已越来越多预期未来二线部分城市政策将会收紧，我们认为这势必将打击开发商 及投资者的情绪。然而我们可以看到更多的二、三线城市仍是在积极出台政策助 力去库存，尤其是本身经济不太发达的地区，如沈阳、包头、呼和浩特、海口、 石家庄、太原、乌鲁木齐、鹰潭等中西部城市。 注：政策详情请至文末查看“附表：年初至今房地产调控政策回顾”。 房价下阶段走势如何？ 二、销售带动去库，初现放缓迹象 ▼ 商品房销售整体呈现回升的态势。2016Q1 商品房销售实现2.4 亿平方米，同 比增长33.1%，其中住宅销售2.18亿平方米，同比增长35.6%，实现销售金 额1.85 万亿元，其中住宅销售1.61 万亿元，分别同比增长54.1%和60.3%。 2016 年4 月，销售面积增速由Q1 的33.1%升至36.5%，销售金额增速由 Q1 的54.1%升至55.9%。从数据可以看出：一、住宅销售在商品房成交中占 比极高；二、整体而言，商品房销售仍呈现回升的态势。 住宅销售带动待售库存明显下滑。在整体销售持续回升的带动下，统计局公布的 较为狭义的商品房待售面积自3 月份开始环比下滑。根据公布的而数据，截止 今年2 月份我国商品房待售面积 7.39亿平方米，是2000 年以来的历史最高 点，其中住宅面积4.66 亿平方米，占比63%。但进入3 月份，待售面积开始 出现下滑，3 月份环降415 万平方米，其中住宅环降652 万平方米，4 月份 环降826 万平方米，其中住宅环降894 万平方米。可以看出，住宅待售面积 降幅大于整体，表明库存下滑主要受住宅销售上涨带动。与量相呼应，商品房待 售面积持续下行，增速由去年初的24.4%降至4 月份的10.7%，其中住宅待售 面积由23.4%降至4 月份的4.5%，住宅库存增速下行的速度亦快于整体。 分城市线来看，30 大中城市1-4 月份商品房销售面积为 9138万平方米，同 比增长50%。其中，一线城市1592 万平方米，同比增长21%；二线城市5402 万平方米，同比增长70%；三线城市2144 万平方米，同比增长34%。我们 发现仅有一线城市增速较1-3 月份的30%出现大幅下滑。进一步观察当月数据 发现，4 月份30 大中城市当月销售面积环比减少193 万平方米，其中，一线 城市环比减少102 万平方米，三线城市环比减少97 万平方米，而二线城市环 比增加6 万平方米，再创历史新高