置换基础知识.ppt

置　　换 基础知识及签约流程 产权属性 交易税费 交易流程 产权属性 使用年限 方式:无偿划拨 有偿出让 商业、旅游、娱乐用地40年; 工业用地、科教、文体、卫生、 体育用地、综合或其他用地50年; 居住用房用地70年 已购公房和央产房: 从该楼的第一套房屋首次进入二手房市场，缴纳土地出让金之日起核定其土地出让年限。其他房屋上市时，依上述办法分别计算使用年限，最终保证同一宗土地、同一栋楼的土地出让年限终止日相同。 商品房类 二手商品房和经济适用房和商品房的土地使用年限都是以开发商取得国有土地许可证的时间来核定其土地使用年限的。 　　例如：某砖混结构的房屋2000年竣工，如果该房屋2006年出售，那么，购房者所购买这套房屋的土地使用年限＝70年－（2006年－2000年）＝64年。该套房屋的新购买时间2006年+交易后核定的土地年限年64年＝2070年，即这套房屋的最终土地使用年限到2070年为止。 已购公房(无偿划拨） 普通公房:指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房;含私产平房 央产房:指按照国家房改有关售房政策,单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位,国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房.职工根据国家政策,按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房; 简单来说就是以中国、中央、国家等央字、国字开头的房子;比如:国家图书馆、中国航空航天局等; 链家是北京目前两家央产房代理机构之一; 央产查档 1:产权人及配偶姓名 2:产权人及配偶身份证号码 3;房屋详细物业地址 4;原产权单位(见原购房合同) 5:产权证号 6;房本面积 7:阳台面积 目的----------能否上市交易 央产超标 科级以下60 正副科70 副处80 正处90 副局105 正局120 1:以夫妻双方名下所有房改房面积为基数核算. 2:以夫妻双方最高级别为指标判定. 3:单位判定. 补超标:4000元/㎡,优惠10㎡按1560元/㎡ 超出部分按4000元/㎡ 例题 王女士名下有一套央产房72㎡,其丈夫名下有一套回迁房43㎡,王女士退休前为正科级,丈夫正处级,现欲出售72㎡ 问:超标否? 使用权类(未购) 使用权公房:指国家或国有企业、事业单位投资兴建的住宅,以政府规定的租金出租给居民的公有住房.俗称小产权,业主只拥有房屋的部分产权,可以永久使用,可以继承.既承租房,只能居住,不能自行转让、出租或赠予,最显著的特征是要交房租; 补充:廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅,我国的廉租房只租不售; 商品房(有偿出让) 定义:指各房地产开发公司投资兴建的,以赢利为目的,按市场规律经营的房子;补充:限价房简单理解为限房价、限地价的“两限”商品房); 普通住宅: 1、住宅小区建筑容积率1.0(含)以上; 2、单套建筑面积在140(含)平方米以下; 3、北京地理位置平均交易价格（单套总价的平均价格 ）三环以内215万 / 套;三环-四环之间175万 / 套;四环-五环之间165万 / 套;五环以外100万 / 套; 非普通住宅 契税3% 1甲宅;2公寓;3别墅:(独栋、联排、双拼、叠拼) 一手商品房销售须具备以下五证二书 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》建设工程开工证 《商品房销售预售许可证》 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 经济适用房 定义:以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建造的,具有社会保障性质的普通住宅.土地供应原则上实行划拨方式,住房设计要体现经济适用美观的原则,使用功能上要满足居民的基本生活需要.经济适用房的供应价格由经济适用房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定. 表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章或按经济适用房管理; 常识 容 积 率:容积率=总建筑面积÷总用地面积 反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标;一般来讲:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0; 得房率:套内建筑面积与销售面积之比; 高层塔楼多为四角,其朝向多为东南(金角)、西南(银角)、东北(铜角)、西北(铁角)及各种斜向 砖混结构: