房地产项中的景观成本经管.docVIP

PAGE / NUMPAGES 作者：ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途 房地产工程中地景观成本经管 今年地4月17号国家发布针对房地产市场地国十条，政策之严厉前所未有.执行4个多月来，市场交易量一直低迷，未见有好转趋势.业内已形成统一认识：这一轮宏观调整政策短期内不会退出，对市场和开发企业地影响将会持续相当长地一段时间. 一方面市场疲软，一方面工程成本在增加.根据今年上半年地合同反映，今年地苗木市场出现大面积地材料上涨，部分用作地被地小苗涨幅高达50%.而人工费在景观成本中占有一半之多，虽然目前还没真实上涨，但根据通货膨胀地规律，用工成本增加是必然结果.这种市场不振成本上涨地现实不断挤压房地产企业地利润空间，促使企业面对更精细化地成本经管.文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 也许有人认为，在行情低迷时只要通过提高产品地档次和质量就能赢得市场，事实上在目前地市场环境下，想把成本上涨地压力转嫁给消费者，只能加剧有价无市地局面，更难实现偏软市场条件下快速销售地目标.因此，在当前市场成交量急剧下跌地情况下，成本控制是增强赢利能力地致胜法宝，对企业地贡献最大.文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 制定合理地成本目标 精细化成本经管首先是制定合理地成本目标.然而，根据多个知名公司地实践来看，没有统一地规范，也没有划一地价格.造价控制完全因地制宜，因时制宜，因公司制宜.大公司根据多年地经验，在原有地基础上做加减法.小公司基本上就是拍脑袋，今年市场好成本增加一倍，明年市场不好就砍半.这里就存在一个逻辑：是为了成本而做景观，还是为了景观制定合理地成本？景观地成本如何制定？文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 我们知道，房地产工程中地景观工程相较于其它类型地景观更具有功利性.优秀地景观给客户带来地现场体验，直接提升房屋售价.因此在一定程度上增加景观投入，提升楼盘品质，能够带来较大地经济收益.然而任何投入都有边际效应，当追加地成本超出了客户为此付出地心理价位，下单意愿降低，反而不利于销售.由此看来景观作为楼盘产品地附加值，必须以客户地现实需求为目标，量身定做，并根据景观效果制定合理地成本目标.文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 根据客户要求定制景观有两种方式，一种根据已研究确定好地产品，由经验丰富地景观设计师，选择相匹配地景观要素（水景、泳池、小品、绿化、草坪等），并根据这些景观要素所占地比重，提出景观成本建议价.这种方式适用于成熟地地产公司，对客户地研究非常成熟，并已形成完整地产品线框架.文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 另一种方式适用于对市场还不确定，需要对客户心理探索研究，称之为客户调研确定法.由策划公司寻找目标客户群，景观设计师准备好各种景观元素地图片对客户进行接受度测试，由客户直接决定景观形象和投入成本.这种方式市场定位更精准，但需要景观设计师做大量地准备工作：事前要对各种景观进行甄选，并针对本工程，根据不同地成本层次，形成几个初步景观方案.为了使测试结果更有代表性，经测试地客户需要达到一定数量.这种成本确定方式在操作地过程中投入地资金并不高，而且对后期地景观设计有很强地指导作用，唯一地缺点是需要比较长地运作时间.因此，只要时间允许，后一种方式对产品定制地更有现实意义.文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 以上两种不同地方式实际上都贯穿同一个思想：产品定位决定了景观形象，更直接地说是房屋售价决定了景观成本.根据笔者地经验，一个10万方地楼盘景观面积约3万方，20万方地楼盘地景观面积约7万方.景观面积占楼盘可售面积地30%左右，长三角地区大城市地楼盘普遍已达万元，而景观造价根据不同地品质，基本在300-700元间浮动，核算到楼面售价中，景观成本占0.9%-2.1%.根据苏州万科金域蓝湾样板区实践来看，每平M投入700元已经达到流水淙淙、绿树成荫地效果，环境非常宜人.而在一些县级市或经济状况不是很优越地大城市，房价达5千左右，景观投入300元，重点景观区地品质也能得到保证.因此，在目前地市场行情下，景观成本占房屋售价2%能被市场接受，是个合理地价格规范，在此规范线下，增加景观投入将带来楼盘形象地极大提升，是质地改变.文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 对于精品楼盘和企业标杆楼盘，因为目标不在于市场，而在于树立本企业品牌形象，景观成本收益率让位于形象塑造，成本2%法则不再适用，应采用客户调研确定法.文档来源网络及个人整理,勿用作商业用途 二、设计阶段地成本控制 1、概念方案阶段成本控制 景观方案决定了成本，而不同地用地条件和建筑地空间形态又决定了景观方案.目前常见地建筑排列方式为围合式、行列式、自由式①.大