外商投资中国房地产的八大审批备案原则.doc

外商投资中国房地产的八大审批备案原则 ? 一、商业存在原则：禁止投资者以境外直接持有中国物业的方式投资中国房地产，堵住外资以股权投资直接向国内投资。境外机构、个人在境内从事房地产建设、经营（即出租、出售）；或将以自用名义购买的房产用于出租、出售，应在境内设立外商投资企业。各类外商投资企业将自用房产用于出租、出售，应增加房地产经营范围。（境外机构、个人及外商投资企业将自用房产一次性、全部出售的不在此列）。二、项目公司原则：新设外商投资房地产企业；或非房地产企业增加房地产经营范围；或已设立房地产企业增加新的房地产建设经营业务，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权预约出让/购买协议。已经设立的外资房地产公司新增房地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，则应首先获得政府部门对增加经营范围的批准，即经营范围应包括特定的房地产项目。例如：前述酒店管理公司在申请增加注册资本时，被审批部门强制性要求修改公司经营范围，由原先的“酒店管理，出租所购置的自有商业用房；物业管理、装修及维护；机动车公共停车场服务”变更为“对自有的朝阳区**酒店进行管理、出租物业管理、装修及维护；机动车公共停车场服务”。实践中由于北京等地外资设立房地产公司需要发改委、建委、商务部门等审批，审批环节较多，时间较长，一些境外投资者利用天津、广西等地积极的招商引资政策，在外地设立外资房地产公司，而后再投资等方式在一线城市设立内资房地产企业，以规避政策的限制和繁琐的审批环节。对于外商投资企业直接投资的内资房地产企业，工商部门会在在经营范围中明确不含限制项目。例如：经营范围核定为“房地产开发（不含土地成片开发，高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，大型主题公园的建设、经营）；出租办公用房（不含高档写字楼）”等。但是对于被投资的内资企业再次投资，监管力度可能就不如直接再投资的企业那样严格。三、并购限制：外商股权并购内资房地产企业，该内资房地产企业应拥有在建或正在经营的房地产项目（内资房地产公司的设立不受项目公司原则的制约，即可以在没有房地产项目时设立公司，也可以根据具体项目设立公司）。但是，如果外资公司的经营范围中没有“房地产投资”这一内容，外汇管理局将拒绝为该公司出于收购内资房地产公司股权之目的办理资本金结汇。外商股权并购房地产集团公司（控股公司，本身没有房地产建设、经营项目），原则上不予批准。房地产投资性公司，或以投资房地产为主业的外商设立投资性公司，原则上不予批准。四、项目规模控制和审批备案原则：外商投资房地产企业没有充分理由，审批机关一般不批准其增加总投资。外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，其注册资本不得低于投资总额的50%。对于投资总额超过5千万美元的需要商务部审批，3千万美元以上，5千万美元以下的由省级商务部门审批但需报商务部备案，备案通过后，省级商务部门才能颁发批准证书。这使得房地产公司的申请、变更等审批时间都比以往大大延长。外商投资房地产企业设立（包括并购）、增资等事项的申请材料经地方初审通过后，各级审批部门将全部书面材料直接报商务部审核。审核通过后方可打印《批准证书》。未通过备案的企业，经投资者或企业同意并向审批部门做出书面说明，审批部门确认后以书面形式向商务部申请重新备案。对于未能获得备案的房地产公司，外汇管理局将拒绝为其办理外汇登记手续。通过商务部书面审核和纳入外资统计的项目，视同通过备案。每月月底前，商务部将上月通过备案的，以及重新备案通过的外商投资房地产企业名单，通告国家外管局，由外管局公布。五、限制外汇借款：外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，不得办理境内外贷款。在宏观调控期间，原则上不批准外商投资房地产企业办理境外借贷和境内外汇借贷。企业在设立或增资时，投资方应提供不境外融资和境内外汇借贷的书面承诺。虚假承诺引起的后果，由企业自行承担。外汇管理局实际操作过程中也拒绝为2007年6月1日以后设立的外商投资房地产公司办理外债登记，并且将限制对象扩大至物业管理公司，理由是按照国民经纪行业分类标准，物业管理公司属于房地产业，这意味着外资房地产业的各类公司目前无法获得境外贷款。六、履约承诺原则：境外投资者购买境内房地产企业股权，或购买境内企业房（地）产并从事房地产建设经营的，投资者应向审批部门提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》的保证函以及职工安置、银行债务处理及三个月内一次性支付全部转让金的材料；境内房地产企业应提交税务机关出具的企业纳税证明。七、返程投资限制原则：在宏观调控期间，原则