通州融侨项目前期顾问报告.pptVIP

融侨 · 通州玉带河项目 －第一阶段报告 核心竞争区域分析——典型竞争项目分析 欣艺景园——客户 对于欣艺景园项目，没有面向北京推广，已经有18%的新北京客户，可见对于老城与地铁双重关系的项目对两类客户的吸纳能力。 欣艺景园没有对北京做推广，主力客户是通州本地人，通州本地人对轻轨的使用频率较新北京人低。 出行方式 50% 50% 自驾车 公交+地铁 客户构成比例 18% 80% 2% 北京市 通州市 其他区域（外地） 核心竞争区域分析——典型竞争项目分析 典型项目销售对比分析 30 欣艺景园 69 DBC加州小镇 月均销售套数 超过平均水平，销售表现好 低于平均水平，销售表现一般 以紧凑型二居和一居为主力户型，瞄准大量新北京的年轻客户 以二居三居为主力户型，只瞄准通州本地首次和置业升级客户 面向大北京及通州部分地缘，以紧凑型的二居为主的户型销售表现最好。 区域研究 市场研究 项目定位策略 核心竞争区域/典型竞争项目研究 客户分析 项目初步定位 目录 客户分析－通州客群变化轨迹 西马庄园 潞河名苑 富河园 西潞苑 西潞苑 新华小区 翠屏南里 华兴园 怡乐北街 万福家园 天赐良园 CBD拉动阶段2000年及以前年份 2000年左右，通州热销楼盘大多集中在高速路通州终点北苑环岛附近，沿新华大街至运河东侧及北关环岛周边。 客户更多为通州区地缘客群及部分东四环拆迁人群等 皓月园 玲珑小筑 水岸长桥 怡佳家园(一期) 至善家园 柳岸景园 云景里 西上园 园景花园一期 世纪龙鼎 幸福艺居 (一期) 巴克寓所 苏荷雅居 新潮嘉园 蓝调沙龙雅园 靓景明居 新华经典丽园 白领居易 新华联家园 加华印象街 规划、轨道交通拉动2001-2003年 ,随着大北京“东拓”战略的深入展开，2002年通州房产开始“火爆”，随着八通线、朝阳北路等即将快速通车，缩短通州与CBD距离，奠定了在购房者心中新兴区域位置。 客户更多为在东部上班的年轻白领和东三环、四环周边的拆迁户，多以自住为主 。 客户分析－通州客群变化轨迹 鼎晟国际 旗舰凯旋 雅丽世居 瑞都国际 世纪星城 BOBO自由城 DBC加州小镇 当代名筑家园 日光清城 摩卡空间 本岸 绣江南 11STATION 站前巴黎 花涧溪 武夷花园 云景豪庭 新城阳光 柳岸方园 财富东方 地铁八通线的贯通，大大缓解交通压力，提高出行效率，降低居住成本。为通州成为CBD的后花园提供必要条件。 客户以在CBD工作的年轻人成为通州地区主要消费群。 向东拓进阶段2004-2006年 断档低潮阶段2007-2008年 阿尔法社区 天晟嘉园 2007年 2008年 2007年通州板块完全进入低潮期，很多项目进入尾盘阶段，新开盘项目屈指可数，众多开发商苦于有资金却无地开发，与此同时在通州郊区的一些小产权项目也因政策问题暂时偃旗息鼓； 2008年开盘项目更多为轻轨南侧沿线项目，由于片区近些年的逐渐成熟、价格的相对便宜及轨道交通等的优势，使得较多大北京客户进入。 客户分析－通州客群变化轨迹 早期为CBD及东部工作生活的人群，对东部区域依赖性较强，对整体东部区域认同感较高，逐渐演变成轨道交通引导下大北京人群进驻通州，客群从聚化向泛化演变。 大量项目定位于北京工作人群，使得原本供给城中地缘人群住宅总量较为匮乏，通州区内部市场的潜在需求量仍较大，通州本地客户的自住或升级改善需求将会在今后一段时间内逐渐释放出来。 交通便捷度 ＋ 价格衡量 ＝ 第一购买条件 购买客群变化特征明显，城区地缘客户需求尚未完全释放 CBD拉动阶段2000年及以前年份 规划、轨道交通拉动2001-2003年 向东拓进阶段2004-2006年 断档低潮阶段2007-2008年 通州地缘为主 东部人群为主 CBD年轻白领为主 大北京客群为主 客户分析－区域项目成交客户解读 近期项目成交客群构成－市内客户占60％以上 通州在售项目成交项目客户特征相对趋同： 客户来源以北京东部为主，其次为大北京客户客户，少部分通州地缘客户，大致比例为4：3：3 主要职业特征为企业白领、自由职业者等 年龄主要在25~40岁之间，家庭结构以2、3口之家为主 由于在售项目皆距城铁较近，无车族的比例较高 通州为主 通州市区80%，周边区域20% 欣艺景园 通州为主 年龄40岁左右通州区客群占65%，其余为CBD及其他区域 富新园 通州，朝阳 通州本地占50%，朝阳、海淀等5、10号线沿线占50% 花涧溪 外地人，通州市区 市区客户70％，通州地缘30％与平均年龄在30-35岁之间 金隅7090 外地 以CBD客群为主60%，通州及周边区域的40% 龙湖花盛香醍 外地人，通州市人比例不高 CBD、东部区域为主，地缘客户比例有限 红树林 外地