万达广场产品模式的研究(干货).pptVIP

万达五代产品 演变分析 万达集团简介 公司名称 大连万达集团股份有限公司 外文名称 Wanda Group 总部地点 中国北京 成立时间 1988年 经营范围 商业地产、高级酒店、连锁百货、文化旅游 公司性质 民营 公司口号 成为综合体投资与运营管理的先行者与领导者 年营业额 2901亿元 董事长 王健林 总资产 6340亿元 品牌名称 万达集团 注册地 辽宁省大连市 发展历程 第一代 第二代 第三代 第四代 时间：2001-2002 产品种类：纯商业体 规模：5万㎡ 建筑形态：单建筑 主力商家：超市+家电+影院 时间： 2006-至今 产品种类：商业、酒店、办公、住宅 规模：40-80万㎡ 建筑形态：城市综合体 主力商家：百货+超市+家电+美食+影院 时间： 2002-2006 产品种类：纯商业体 规模：15万㎡ 建筑形态：组合体 主力商家：超市+建材+家电+影院 第五代 时间： 2011-至今 产品种类：特大型文化旅游商业综合项目 规模：80万㎡以上 建筑形态：文化旅游城 主力商家：购物中心、创意街区、娱乐中心、酒店、写字楼 在第三代基础上以轻资产模式运营 时间：2015年起 第一代产品 第一代产品——单体店 第一代万达——“商业大盒子” 总规模3-5万方，一般为地上4层，单层面积5000-10000方； 一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。 项目开业时间：2000-2003年 项目特点： （1）选择省会或中心城市布局； （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在1.2-2万平，建筑面积在4-6万平左右； （4）主力店一般3家，沃尔玛超市、家具家电专业卖场及万达影院； （5）1层为精品、服饰，2、3层标配为沃尔玛超市，4层为专业卖场和影院； （6）建筑形态都为单个盒子式。 第一代产品——产品特点 从2002年长春万达广场开始，万达把自己开发的前六个项目称作单体店， 这是万达第一代购物广场。商业规模约有31万平方米。 第一代产品——代表作 第一代产品优势及不足 第一代产品——产品分析 优势 1、地段优势明显； 2、商场、超市、电影城、停车场的小综合体的新商业模式得到了投资者的追捧。 3、规划简单，便于快速复制。 不足 新商业模式无案例借鉴，在实际运营中出现了一些市场抗力。 1、业态庞杂繁多，经营权分散，管理职能局限； 2、主力店的示范效应导致商铺供不应求，售价节节高升，租赁者难以为继； 3、一楼铺位难以支撑万达快速开发的现金流； 出现的问题 第二代产品 第二代产品——组合店 第二代产品——购物中心 总规模15-20万方，业态有百货、超市、影院等五六个主力店，整体属于纯商业定位，除了商业之外没有文化、娱乐、体育、酒店等别的业态。 万达第二代产品零售类比例仍偏大，占总经营面积80%以上。 盈利模式主要为最终以若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。 项目开业时间：2003-2004年 项目特点： （1）选择省会或中心城市布局； （2）选址都在城市最核心商圈； （3）占地面积在5万平左右，建筑面积在15万平左右； （4）主力店一般为6-8家，百货、超市、建材家电专业卖场、影院等； （5）每个主力店都为一个单体盒子，由多个盒子组成商业广场。 第二代产品——产品特点 第二代产品——代表作 万达第二代产品有6个，商业规模87.9万㎡； 代表项目：武汉万达广场、南宁万达广场、哈尔滨万达广场、沈阳万达广场、天津万达广场、大连万达广场。 项目位于汉口中山大道，于2004年12月开业，总建面约13万m²。 代表作——江汉路万达广场（悦荟广场） 物业组成及业态分布： A栋为自持物业，引进大洋百货； B栋一层为分割散售商铺，二三层为沃尔玛超市，四层为工贸家电； C栋一层为分割散售商铺，二层为万达影城。 江汉路万达（悦荟广场）是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目，经过8年的运营发展，这个项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。 所谓第二代万达，从规划来看，仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。 代表作——产品分析 第二代产品——产品分析 第二代产品优势及不足 优势 引进了更多的主力店和不同商业业态，利用各自的影响力形成相互之间的吸引力，最终形成一种对消费人群的巨大合力。 不足 烘托商业氛围能吸引更多消费者驻足，但并没有给小业主带来多少利益 1、业态庞杂繁多，经营权分散，管理职能局限； 2、主力店的示范效应导致商铺供不应求，售价节节高升，租赁者难以为继； 3、一楼铺位难以支撑万达快速开发的现金流； 出现的问题 几大成功商业要素： 选址优势 规模优势 商户优势 政策优势 在15个万达广场中，12个建在省会城市或直辖市，3