创办高端早教幼儿园投资分析.docxVIP

创办高端早教幼儿园（连锁机构） 投 资 分 析 一、项目地址 （一）选址：半山丽墅 26 号楼 1、地理位置：位于火车站及长途汽车站西侧，抵天门路，东侧紧邻天门峡 洞出入口，南向天门山，北侧为居民区。该地段是原张家界水泥厂生活区，已建 成半山丽墅高档住宅小区，可住 99户，现入住率约 60%。26号楼位于东侧，占 地面积约为 750 平方米。经小区大门至该栋楼有上下两个出入口， 均为小区内标 准通道，上通道约为 350 米，下通道约为 500 米。其中下入口可到第一层，上入 口可到第三层。 2、建筑状况： 建成面积约 1000平方米， 其中套内使用面积 700 平方米，大、 小房间 16 间，剔除走廊、过道、楼梯、绿化区，房间使用面积约 600 平方米。 可用于教室的房间 6 间，面积约为 40 平方米的 3 间，35 平方米的 3 间。午休室 有 3 间各为 20—27 平方米可直接配套，另 3 间需要在同一楼层改造。 第一层建筑面积 140 平方米， 柱子南侧 80 平方米， 北侧 60 平方米。 厨房需 在第一层里侧另建，按标准建筑面积须达到 50 平方米。 按高端幼儿园要求需对室内及外墙进行高档装修装饰。 同时对室内房间进行 必要的改造，包括厨房在内，改造餐饮供应通道、储物间、办公室、园长室、教 师办公室、图书阅览室、值班室、会议接待室等。 （二）项目区位优势 半山丽墅属于张家界市内高端住宅小区，依山而建，环境优雅，风景秀丽， 视野开阔。附近分布天门中学、天门小学及附属幼儿园、官黎坪学校。距市政府 约为 1.5 公里，距中心城区约为 3 公里。交通便利，人烟稠密。 （三）项目区位劣势 由于距离荷花机场较近， 飞机起降的噪音有一定的影响。 虽然离火车站、 汽 车站也很近，但其产生的噪音无明显影响。由于飞机起降的时间多数是在晚上， 且以五一、国庆、暑期等节假日居多（而节假日期间幼儿照常休息） ，故飞机起 降的噪音影响不大。 小区内平时很宁静， 对噪音干扰可在装修中使用高级隔音玻 璃会起到很好的降噪效果。 由于定位于高端幼儿园， 选址毕竟不在中心城区， 收费高于一般幼儿园， 故 1 生源目标放在所有城区或城区的官黎坪、永定、南庄坪、大庸桥等重点区域，需 配置高档校车，而招生同样有相当大的难度。 项目区低压电线靠近房舍存在极大的安全隐患。 二、投资概算 （一）场租费： 按 4 个五年期总计 20 年计算，第 1 个五年期年均 15 万计 75 万、第 2 个五年期年均 20 万计 100 万、第 3 个五年期年均 25 万计 125 万、 第 4 个五年期年均 30 万计 150 万，场租费投入需 450 万。 签订场租合约交付租金方式一年一交， 第1 年自签订合约之日起即需投入场 租费 15 万元。 （二）装修工程 1、园舍布局 （1）室内布局 A、第一层：室内使用面积 140 平方米，以柱子为中心用加厚玻璃隔开，南 侧 80 平方米为多功能会议厅，北侧用于教师办公室兼值班室。设男女卫生间各 1 间。 第一层里侧现有约 20 平方米敞房，拟扩建 50 平方米，合计 70 平方米，其 中 50 平方米用作厨房， 20 平方米用作库房。 B、第二层：设教室 2 间，其中北侧教室有午休室配置，南侧教室需改造回 廊及阳台做午休室。 各教室配置盥洗间。 员工卫生间 1 间。东侧大阳台改造成阳 光房。 C、第三层：设教室及午休室各 2 间，各教室配置盥洗间。园长室 1 间，保 健室 1 间，员工卫生间 1 间。 D、第四层：实际上位于小区上通道出入处，设教室 2 间及午休室 2 间，各 教室配置盥洗间，员工卫生间 1 间。 （2）室外布局 A、小区下通道入口处建造园舍大门，并配设门卫房。 B、拟由房东负责以下改建： 从楼梯第一个转折平台经由里墙至里侧厨房搭建平台作为通道。 负责衔接电力部门移走电线杆。 搭建溪沟至第一层房屋地脚的坪塔。 （3）外墙装饰布局 2 楼顶东、西、北三面为广告招牌区域。 东、西、北三面外墙创意喷绘。 2、投资预算 （1）高端幼儿园房屋装修可以说是个无底洞。 按照香港伟才国际幼儿园对外 加盟连锁的幼儿园装修设计要求，每平方米最低需投入 3000 元。根据项目区的 实际，考虑当地物价及工价因素，本项目房屋装修将突破每平方米 1500 元。套 内房间建筑面积约 600 平方米，需投入 90 万元。另外还需改扩建厨房、门卫房 及装修，约需 15 万元，两项计约 105 万元。 （2）外墙装饰及楼顶广告、招牌。东面外墙共计 4 层，面积约 120 平方米， 北面外墙约 280 平方米，西面外墙约 100 平方米，南面靠山不计，三面共约 500 平方米，按每平方米 80 元彩绘需投入 4 万元。楼顶广告、招牌需 1.5 万元