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一、项目战略面整体研究 = 1 \* GB4 ㈠ 房地产市场宏观面分析 国内外经济趋势 1.1、人民币对美元进入大幅升值期 自今年6月中国重启汇改以来，人民币汇率弹性增大。至10月15日，人民币兑美元10月15日中间价为6.6497元，按照汇改时8.11的汇率计算，汇改以来人民币累计升值幅度已达到18.00%； 1.2、美、日两国先后宣布保持货币的宽松流动性 美国联邦储备委员会近期宣布：“将实行量化宽松政策”，稳守零利率；日本央行也于10月5日宣布了新一轮量化宽松货币政策，将隔夜利率目标降至0-0.1%，同时，成立了5万亿 日元基金购买政府债和其它资产。 因此，国际货币体系继续出现紧张，国际金融市场因大量资金短期快速流动、货币汇率大幅波动而出现动荡、大宗商品市场及新兴市场出现资产泡沫已在所难免。 1.3、2010年10月20日起，央行上调利率 金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整 2、国内房地产政策趋势 自2009年12、2010年4月，中央先后出台“国四条”、“国十条”等一系列房地产调控政策后，于9月末、10月初再出重拳，要点如下： 2.1、首套房贷最低比例为30% 原来对“房价过高地区，限制发放三套房贷”变成了“不得发放三套房贷”，“90平米以上商业住房，首付不得低于三成”变成了“贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”； 2.2、暂停发放第三套房贷 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房； 2.3、推进房产税改革试点 我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国； 2.4、部分城市限购房套数 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数； 表： 全国发布住宅限购令的12大城市 城市 名称 本市户籍家庭 非本市户籍家庭 无房户可购买 拥有1套房可购买 拥有2套及以上房可购买 无纳税、社保证明可购买 有1年纳税、社保证明可购买 有1年纳税、社保证明、有1套房及以上可购买 有1年纳税、社保证明、有2套房及以上可购买 北京 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 厦门 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 上海 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 杭州 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 宁波 1套 1套 1套 禁止购买 1套 1套 1套 深圳 1套 1套 禁止购买 禁止购买 1套 禁止购买 禁止购买 福州 1套 1套 禁止购买 禁止购买 1套 禁止购买 禁止购买 南京 1套 1套 禁止购买 —— 1套 1套 禁止购买 天津 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 广州 1套 1套 1套 禁止购买 1套 1套 1套 海口 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 三亚 1套 1套 1套 1套 1套 1套 1套 备注 未满18岁不得单独购买商品房；境外购房，按照国家有关政策执行 2010年10月15日，住房和城乡建设部昨日发布风险提示，提醒购房人及时了解调控政策，避免由于违反限购套数，导致无法办理合同备案或房地产登记的情况发生。 2.5、囤地捂盘房企停发股票债券不给贷款 对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 经多轮调控仍阶段性快速上涨的房价，9.28. 中央已进一步从房企及个人信贷、推物业税改革 经多轮调控仍阶段性快速上涨的房价，9.28. 中央已进一步从房企及个人信贷、推物业税改革等方面进行调控； 而其中的“限购令”无疑可被称为“史上最严厉地产调控政策”。 促使房价上涨的 经济因素 逐步趋紧的房地产调控政策 在美国、日本等传统强国，尚处经济恢复期时，中国已率先复苏，并进入到“通胀”上升期； 前者逼迫人民币升值、并长期奉行低利率政策,无疑又是一场针对新兴经济体的财富掠夺，势必令后者资产价格，在短期内迅速上涨。 调和两者间矛盾的催化剂 上调金融机构人民币存贷款基准利率 维系经济平稳发展 在此，针对临时“限购令”，可判断为：房产税政策出台前，政府被迫实施的“计划经济”式调控策略；而在未来，亦存在被频繁实施或适时退出的预期。 = 2 \* GB4 ㈡ 昆明房地产市场现状 政策趋势趋严——“预售新规” 9月30日，昆明市重新修订关于《加强商品房预售管理》的通知，对房地产开发企业预售商品房应满足的工程形象进度提出明确要求： = 1 \* GB3 ①从明年1月1日起，经规划审批为7层（含7层）以下的商品房预售项目，必须在完成结构工程并