新“营改增”对房地产租赁业务的影响与对策建议.docVIP

PAGE / NUMPAGES 新“营改增”对房地产租赁业务的影响与对策建议-营改增论文 新“营改增”对房地产租赁业务的影响与对策建议 [摘要]我国自实施“营改增”税收体制以来，改革范围越来越大，房地产租赁业务也逐步被纳入到税收体制改革之中，这为房地产租赁企业经营带来了巨大影响。在现阶段发展趋势之下，房地产租赁企业要全面掌握新“营改增”相关政策，以及对房地产租赁业务造成的影响，方可及时制定行之有效的应对措施，让企业的税负在很大程度上得到减轻。通过分析新“营改增”对房地产租赁业务带来的影响，提出有针对性的减税对策建议。 　　[关键词]营改增；房地产租赁业务；影响 　　[中图分类号]F275 [文献标识码]A 　　经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。2016年，我国将全面推开营改增并加大部分税目进项税抵扣力度，将带来大规模减税。根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条的规定，提供建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。当前国内企业在发展过程中，大部分企业缺少自由的经营用房，因此很多企业必须通过租赁房产的方法，确保企业各项经营生产活动有序开展。对于房产租赁企业而言，在房地产租赁业务活动过程中，在获得一定租金收益的同时，必须缴纳相应的税费。特别是新“营改增”在2016年5月全面实施以后，会对房产租赁企业造成巨大的冲击。因此只有深入分析新“营改增”全面实施以后对房地产租赁业务造成的影响，才能制定相应的应对措施，为我国房产租赁企业的进一步发展提供可靠保障。 　　1 房地产租赁业务介绍 　　在房地产租赁企业开展业务的过程中，通常以租赁、仓储以及物业管理为主。站在税务筹划角度上说，在开展这些业务的同时，需要缴纳一定的所得税、城市维护建设税以及教育附加税等，无论房地产租赁企业开展何种业务，其税务计算方式完全一样，不过在房产税、增值税以及营业税等方面计算方式则不同，特别对于增值税而言，计算方式存在巨大差异。从我国税制改革现状来看，截止2015年底，需要完成现代服务业、交通运输业等“营改增”的税制改革，虽然房产租赁企业只有在2016年5月新“营改增”全面实施以后，才被纳入到税制改革范围内，不过当前已经有少部分业务涉及到里面。对此，房地产租赁企业必须尽快采取相应措施，不断提高税务筹划质量，针对新“营改增”中的内容，合理调整业务，并积极创新税务筹划方法。通常来说，对于房地产租赁企业的税务筹划工作而言，一般集中在租赁业务、仓储业务和物业管理业务这3项业务中。 　　2 新“营改增”对房地产租赁业务的影响 　　2.1 新“营改增”对租赁业务的影响 　　从我国现行税法来看，企业如果用到自己的房产，必须根据房产减30%费用后的余额的1.2%缴纳房产税。如果缴纳房产税的企业在出租房产以后，使用权被转以后，则需要缴纳相应的租赁费，也就是缴纳5%的营业税与12%的房产税。新“营改增”在2016年5月全面实施以后，则要按照税务工程，将以往的房地产租赁业务细分为不动产经营性租赁与有形动产经营性租赁。对于不动产经营性租赁而言，就是在约定时间以内，通过转让房屋及土地附着资产，以供他人使用，在开展这项业务活动的过程中，租赁物所有权是不会出现改变的。因此房屋出租应纳入营业税的征税范围，需要缴纳5%的营业税。对于有形动产经营性租赁而言，不包括实际的设备和物品，包含在增值税征税范围以内，应该将5%的营业税提升至17%的增值税。针对满足规定条件的进项，需要在销项税额里面作出增值税的抵扣。需要引起重视的是，房地产租赁业务一般为“老合同”或“老资产”的租赁业务，租期通常很长。在2016年5月全面实施新“营改增”政策以前，企业则会产生很多没有执行结束的租赁合同。但是在新“营改增”政策全面实施以后，在为纳税人支付某些费用以后，不能获得相应的增值税专用发票，因此不能做出进项税抵扣。不仅如此，在取得增值税发票的过程中，若是供货人没有把增值税发票开给承租人，而是将其开给出租人，则容易造成承租人不能使用增值税发票做出进项抵扣。 　　2.2 新“营改增”对仓储业务的影响 　　新“营改增”政策于2016年5月全面实施以后，房地产租赁企业在开展业务活动的过程中，仓储业务会受到巨大的冲击。在新“营改增”政策里面，仓储业务属于现代服务业范畴，是一种物流服务业务，纳税方式也更加复杂。一般来说，主要是对于年销售额不超过500万元的小规模纳税人，需要缴纳应税服务销售额3%的增值税。对于年销售额超过500万元的企业，必须根据一般计算方法收取增值税，也就是企业需要缴纳应税服务销售额6%的增值税。然而对于所有的纳税人