荆州城区住宅市场现状和趋势研究.docVIP

PAGE / NUMPAGES 荆州城区住宅市场现状及趋势分析 王志忠 （二○○四年四月六日） 2003年荆州城区住宅市场出现近几年少有的大幅增长，住宅建设产销两旺，房价稳中有升，预示着城区房地产开发进入第三次发展高潮。2003年荆州城区住宅市场形势是怎样形成的，它给我们什么启示，我们怎样把握2004年住宅市场发展趋势，本文试就这些问题作初步探讨。 一、商品住宅市场产销两旺 2003年城区完成商品住宅投资3.26亿元,同比增长35.27%,创历史最高记录(见图1),远远高于GDP和其他行业增长速度。 图1：1994——2003年城区完成商品住宅投资(亿元) 2003年城区商品住宅施工面积64.51万平方M,同比增长24.87%。竣工面积36.32万平方M,同比增长57.8%。竣工率56.5%,同比上升11个百分点。竣工住宅4294套,同比增长84.37%（见图2、图3） 2003年城区商品住宅销售22.03万平方M,预售3.59万平方M,合计售出25.62平方M,同比增长21.08%,占当年住宅竣工面积的70.5%（见图4）。 2003年城区商品住宅空置8.69万平方M,同比下降27.94%（见图5）。空置住宅的80%集中在4家企业的4个工程中，其他工程空置量很小。 以上数据表明, 2003年城区住宅建设投资和开发规模虽然都大幅增长，但空置房并没有增加，反而也大幅下降，可以确认城区住宅市场没有出现过度增长的状况。市场供求总量趋于平衡，发展基本正常。 2003年城区住宅市场能快速而正常发展的主要原因，是政府的宏观调控发挥了作用。 从图1至图5的分析中可看到，1998年第二次房地产开发高潮产生的叠加效应，到2001年发展到顶峰，出现过度增长局面。由于供大于求，当年空置住宅16.8万平方M，空置率达到44.6%。为遏制房地产开发的过热势头，市建委果断采取调控措施：一是控制开发总量，2002年开发投资与2001年持平，施工面积下降40%；二是控制零星工程，除结转工程外，不再审批新的零星工程；三是控制单位自建住房，土地、建设、规划、建管等部门分头把关，单位自建住房占商品住宅竣工面积比例由2000年的48.68%下降到2002年的15.6%。2003年市政府又专门下文，重申禁止单位自建住房。正是由于政府的宏观调控，才使住宅市场开始恢复理性。2002年住宅空置面积下降到12.06万平方M，下降了28.2%，为2003年住宅市场的正常发展打下了坚实的基础。 二、商品住宅价格稳中有升 （一） 2003年城区商品住宅平均销售价每平方M945.17元,比上年增长12.25%，接近1998、1999年的房价水平。 均价上升,不等于每个工程房价都上升。总体而言，大部分工程售价与上年持平，部分高档工程和中心地段的工程价位较高，或价格增幅较高。 1、北京中路两侧以及碧波路的6个工程，5个已售完，除神华大厦售价1500元以外，其他工程最高价1050—1300元，均价最低920元。 2、邻近北京中路的红门路3个工程、北京东路1个工程，最高售价850—1000元，均价810—950元。 3、位于东门外、主要面向古城内客户群的荆州花园，位于石油学院对门的翰林苑，均价1380元，最高价1470—1788元。 4、位于江津中路与江汉北路交界处的富怡雅苑，均价1310元，最高价1410元，均价上升2.3%，销售率90%。 5、位于荆沙路、邻近市中心的丽景佳园，尚未正式预售，初步定价1700元以上。 6、荆沙路旁的白云居小区、鑫成花园均价920—1000元，最高价1100—1200元，最高价上升10%。 7、位于沙市西区、沙市长港路、塔桥北路等地段的11个工程，均价573——834元，最高价880元，与去年相比基本无变化。 8、位于城南开发区的新风小区一期186套住宅全部竣工，已有两年预售史，均价959元，上升14.6%；最高价1038，上升15.3%，但销（预）售率仅5%。 以上分析说明：第一，2003年房价总体平稳，多数工程售价与上年持平，少数工程售价上升一定幅度或定在高价位后，没有继续增长；第二，房价格局总体未变，区位好的工程（如北京中路、石油学院附近）和高档工程（如丽景佳园、荆州花园、富怡雅苑）价格高，区位差的工程和中低档工程始终维持低价格，变动幅度不大。 另据市统计局城调队调查，2004年一季度与2003年同期相比，商品住宅均价上升5.8%；与2003年四季度相比，上升0.4%。这也说明上述分析是正确的。 （二）2003年房价稳中有升的原因：一是宏观调控的结果，一方面遏制市场过度增长，另一方面调整了供应结构，增加了有效供给。2003年住宅销售面积增长7.7%，而房价增长1