打破城市化带来的房地产泡沫.docVIP

PAGE PAGE 1 打破城市化带来的房地产泡沫 　　摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，其发展从供给和需求两个方面对整个国民经济的运行以及国民福利产生重要影响。近几年我国住宅价格上涨过快，其涨幅甚至超出了城市发展水平，严重超出普通民众的购买能力,出现了房地产泡沫现象。本文分析了当前我国城市房地产业的发展现状，从总体上分析了城市发展水平与房地产价格水平的联系，得出城市发展中可能对房价有影响的因素，总结出房地产市场价格水平与城市发展水平的关系，并针对其影响程度提出相应的政策建议。 　　关键词：房地产泡沫城市化调控 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 　　近年来，随着经济的迅速增长，城市化进程的不断加快，房地产业掀起了一股买卖热潮，随之而来的便是房地产价格的迅速上涨，有的甚至偏离了人们能负担的正常范围，提到住房，“买不起”成了越来越多人的口头禅。无形中房地产泡沫开始形成。孟子曰“民有恒产，始有恒心”，足以见得住房问题乃民生之根本。如何使房地产价格与城市化发展水平相协调、打破城市化带来的房地产泡沫关系到国计民生。 　　房地产价格具有其特殊的形成机制，在供求机制和竞争机制的相互作用中，其最主要的特征是房地产市场供求平衡难度很大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，所以当出现供不应求时，由于供给的极度缺乏弹性，增加供给平衡供求不易，导致需求量对房地产价格的作用十分明显。而城市化水平的不断提高正是从需求上大大影响了房地产业的价格。城市化进程的不断加快导致人们对房子需求的不断增加，从而拉动价格上涨，大量的农村居民转变为城镇居民。快速城市化导致城镇居住用地紧张，推动房地产价格上涨，同时城市化必然产生大量的城市基础设施建设要求，从而占用众多的土地资源，且我国城市化具有一定程度的粗放型特征，土地耗费更为突出。所以城市化主要是从公民的需求和城市土地供给上影响房价的变动。 　　中国城市化的快速发展必然带来对住房的刚性需求，具体而言可归为如下几个因素。其一，改革开放后富裕起来的一部分农民进入城市购房置业，一定程度上挤压了住房供给的空间；其二，随着1999年高校扩招，高等教育日益普及，大批毕业生涌入大中城市而不愿意回到农村或者县城就业，于是造成住房需求的快速膨胀；其三，新时代的教育、网络以及其他传媒强调个人价值的实现，无形中催生了文化浮躁和年轻人为实现梦想强烈希望滞留于城市，从而促进房价上涨；其四，70、80后是城市化的主力军，父辈的积蓄使他们的购房无贷款压力等的后顾之忧，无形中也推动了住房价格的上升；其五，城市化不断向郊区推进是大趋势，而这无疑意味着政府要向郊区农民提供大量的置业费用或住房，也会造成地价的快速上涨，最终推高房价。综上种种，外援购买力具有强大的力量，这些人不在城市常住人口的统计之中，但他们对住房的消费确是实实在在的、没有任何水分的巨大需求。这也恰恰解释了大凡流动性高的城市，如北京上海，房价持续高烧的原因。 　　中国房地产价格与城市发展水平是密切相关的。城市发展水平的提高是房地产价格上涨的基础，而房地产行业又是城市经济中的十分重要组成部分，其价格的上涨又在一定程度上带动了促进了城市经济的发展，活跃了市场的氛围。但目前，结合我国社会主义初级阶段的基本国情，城市化的任务任重道远，抑制房地产价格的上升难度很大。房地产价格需要继续规范和调控。城市化是现代化的必由之路，工业化内在要求加快人口从农村向城市的转移。在这个过程中，可以说对城市房地产的大量需求是长期的，但是土地的供给却是刚性的。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确18亿亩耕地保有量确定为约束性指标。目前，中国耕地面积只有18.31亿亩，而且还会存在由于自然条件的变化，如沙漠化、水土流失等原因进一步减少的压力。近年来诸多关于中国房地产价格与城市化发展水平的实证分析都得出了一个共同的结论，即中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的主要原因；中国城市化水平与中国房地产价格之间存在一种显著的长期稳定的正向变动关系，亦即城市化水平越高，房地产价格越高；中国城市化发展水平与中国房地产价格的关系由短期偏离向长期均衡调整的速度较慢，城市化水平的短期变动对房地产价格变化影响不太明显。由此可见，房地产价格的上升将是长期的。 　　虽然有以上结论，由于住房问题在解决民生问题上有着举足轻重的作用，我们仍要采取一定强力而有效的措施，控制房地产价格的泡沫性增长，以和谐城市化发展与经济发展的关系。 　　房地产市场是受政策变化影响较大的市场，金融、土地、税收等政策的变化都会直接影响到房地产市场的供给和需求，如果政策调整不当，将可能加剧房地产市场的短期波动。而城市化是现代化的必由之路。进一步完善房地