阎常铭：银行加杠杆必然带来中国房地产超级大周期.docVIP

阎常铭：银行加杠杆，必然带来中国房地产超级大周期！ 小新君：从美国、日本、澳大利亚、荷兰、加拿大等各国案例证明，金融机构加杠杆，必然带来地产超级大周期，这就是中国的未来，因为历史上几乎无一例外。 报告正文 1、综述 本篇主要说明金融机构给地产需求端加杠杆必然带来长期向上的大周期，资金是决定房地产大周期最核心因素。 房地产本质是货币现象，是社会财富在不同资产之间重新配置的最终体现，更多的可能不是增量概念，是存量重新配置概念。如果我们可以深谙商业银行这一最大资产配置主体未来动向的精髓，我们必然能够抓住时代的大趋势。如果我们能接受是房地产是资金的重新配置而不是单纯是人在买房子，那么我们就是可以精准的预判过去中国这些年房地产基本面走势。而这也是我们过去三年多报告和观点所一直做到的。 存量财富资产重新配置本质是风险重新定价的过程。一个决策主体愿意承担何种风险，至关重要。风险本质就是不确定性，可能承担的不确定性和损失。 而对于中国的商业银行，这一中国最主要的存量财富资产主体而言，我们现在看到的，以及未来判断的趋势就是，它必然长期持续增加对于按揭贷款的配置。这一论断就是我们系列一阐述的最核心理论，这是它在利率市场化和金融自由化背景下的必然选择，它必然不愿意承担其他资产配置带来的不必要的风险。 所以，中国的商业银行，这一最大资金主体的资产配置必然向房地产需求端－按揭贷款持续倾斜，而这必然带来中国房地产行业的持续向上大周期。去年和今年的房地产销售、按揭量和按揭价格数据是非常非常鲜明的验证，过去6、7年前就已经开始了的趋势愈发明显。 所以，我们观察到： 1、今年上半年新房销售金额达到4.86万亿，同比增长42.1%。上半年新增居民中长期贷款金额超过新房销售金额50%；按揭利率在基准利率不变情况下持续创历史新低。 2、今年上半年居民中长期贷款（主要房屋按揭）新增2.62万亿元，接近15年全年3.05万亿元水平，占同期新增贷款总额的34.8%，较2015年全年的26%上升8.4个百分点。 3、根据融360数据，2016年前面六个月整个商业银行平均按揭利率在基准利率不变条件下，继续创历史新低，最新平均水平仅为为4.48%，最新优惠利率覆盖范围创历史新高85.31%。资金价格下降表明这绝对不是简单需求端带动的增长，必然是资金供给端银行主动的行为。 4、在美国1992年政府法案要求房利美房地美购买一定比例次贷后，这些国家住房机构自身资产重新配置，通过整个金融系统的无限放大，将整个国家、金融机构、社会居民甚至海外主权国家的资产进行了重新配置，而这些又叠加了美国的利率市场化金融自由化，产生了美国历史上最大的一个地产周期。 5、日本产生的超级泡沫。存量大类资产的重新配置在大多数国家金融机构是主角，日本，80年代土地市场上的疯狂除了金融机构还有大量企业资金流入。80年代中后期日本有一半的土地成交是非居民买地，更多是企业作为投资品而进入这个市场，并非为了开发，社会各方面资金在房地产价值链条上长期沉淀，同时叠加金融自由化带来地产超级泡沫。 我们本篇报告也是详细列举各国案例阐明金融机构加杠杆，必然带来地产超级大周期，这就是中国的未来，因为历史上几乎无一例外。 投资建议：行业上涨的大逻辑未改变，地产大周期没有见顶，小周期内在货币政策宽松阶段，基本面将持续上行。持续推荐布局核心城市地产股和下游家电行业标的。地产股主要推荐世联行、绵石投资、天津松江、华联控股、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福、华发股份、香江控股、海南高速。家电行业标的主要推荐老板电器、华帝股份。 风险提示：货币政策收紧；地产销售复苏不及预期。 2、各国案例 2.1美国案例 美国案例鲜明的表明，金融机构的资金支持力度才是决定房地产大周期的决定性因素，而人口年龄结构不是。美国最佳适龄购房人口的占比数值在1991年就达到最高峰32.4%，此后一路下滑6.1个百分点，2015年年底这个数值只有26.3%。这一人口数据对于需求端的影响在80年代末甚至迷惑了当时大多数美国人，对于房地产大周期作出了错误的判断，著名的哈佛大学经济学家曼昆在1989年的长篇报告《婴儿潮、婴儿谷和房地产市场》（The Baby Boom, The BabyBust, and the Housing Market）中，根据人口年龄结构的变化指出美国房地产市场在90年代开始将进入长期衰退。美国婴儿潮的高峰期在1957年，430万名婴儿出生在美国，而到了1973年生育低谷的时候，这个数字只有314万。曼昆据此认为1990年代随着婴儿谷一代进入购房年龄，1990年代住房需求增长将比过去四十年任何时间更慢。如果住房需求之间的历史关系和住房价格持续到未来，房价将在90年之后的二十年大幅下降。但此后的房地产走势恰恰相反，美国房地产市场在1992