国家调控房地产行业政策对市场走势及商业银行影响分析精.docVIP

河北金融 2010/04观察思考 国家调控房地产行业政策 对市场走势及商业银行影响分析 ■吕东良 (中国建设银行河北省分行,河北石家庄050051 收稿日期:2010-03-20 作者简介:吕东良(1959-,男,山东烟台人,大学本科,会计师,供职于中国建设银行河北省分行。 摘 要:2009年全国房价急剧上 涨、房地产市场过度膨胀,国务院连续颁布了一系列宏观调控政策进行调控,以避免市场大起大落。本文着重分析了宏观调控政策及其出台背景,同时也剖析了房地产市场未来走势及对商业银行的影响,并提出了相应的措施。 关键词:宏观调控政策;房地产市场走势;商业银行影响分析 中图分类号:F830.3文献标识码:A 文章编号:1006-6373(201004- 0012-03 针对2009年房价急剧上涨社会普遍担忧的实际情况,国务院出台了一系列金融、土地、税收等宏观调控政策,人民银行、银监会等部门也制定下发了有关金融调控措施,各主要商业银行也陆续出台了信贷结构调整方案。在此背景下,原本火爆的房地产市场进入2010年以来骤然冷清了许多,一些主要城市房价在缓慢下降,交易量逐步萎缩,等待观望现象重现。如何准确理解国家宏观调控政策,把握今后房地产市场走势,采取积极应对措施,确保房地产信贷业务的健康稳步发展,是摆在各商业银行面前亟待解决的重大课题。 一、对国家调控房地产政策及其背景分析 2010年1月10日,国务院办公厅正式发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,这是政府在短短一个月的时间内第五次出手调控房地产市场。此前,2009年12月9日国务院常务会议决定,个人住房转让营业税免征期限由2年恢复到5年,这是国家一年多来首次发出调控房地产市场信号;五天后的中央经济工作会议上又再次指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求;同日,国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、 加强监管、推进保障房建设等四大措施;12月17日,财政部、国土资源部、 央行、监察部、审计署联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确要求将土地出让收入全额纳入地方基金预算管理,实现彻底的“收支两条线”管理,同时要求开发商首次缴纳土地出让金的比例不得低于全部出让价款的50%;此外,2010年以来人民银行两次上调金融机构人民币存款准备金率,这表明央行的货币政策也发生了微妙变化。 短期内国家密集出台对房地产市场的宏观调控政策,与2009年房地产市场的火爆形势以及较为宽松的货币、税收政策密切相关。自2008年四季 度以来,为了应对国际金融危机,促进国民经济平稳健康发展,实现“保八”目标,国家开始实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,并出台了一系列包括刺激房地产市场健康发展的调控措施。尤其是房地产开发项目资本金比例由35%调低至20%、个人住房贷款利率最低可以打七折优惠,以及个人二手房转让的交易税费减免等措施的实施,极大的刺激了房地产市场的潜在需求,房地产市场逐步走出低谷,步入上升通道。但是,随着房地产市场的持续升温,大量投机性资金重新流入房地产市场,将房价步步推高,市场逐渐陷入了非理性上涨阶段。自2009年下半年开始,北京、上海等一线城市房地产价格直线飙升,海南三亚的房地产平均价格在一个月内增长了三成,各地“地王”频现。在“买涨不买跌”观念驱使下,利用宽松的信贷政策,未来刚性需求也被快速提前释放,部分地区逐渐显现了日益严重的泡沫现象,这无疑会对刚刚复苏的中国经济产生不利影响。此外,随着房地产市场价格持续走高,部分地区的房价已经远远脱离了市场大部分人实际需求的承受能力,社会舆论的矛头也直指开发企业和所涉及的方方面面,更有甚者借目前对房价上涨不满情绪,进而引伸到对目前社会贫富分化以及各种不良现象不满的发泄,在一定程度上影响了社会的和谐与安定。正是出 12 河北金融 2010/04观察思考 于对上述问题的深度担忧,在房地产市场出现非理性发展苗头的情况下,国家果断实施了高密度的强化宏观调控政策,以防止房地产市场泡沫出现,抑制各类投机性需求,避免市场大起大落,确保国民经济的协调、健康发展和社会和谐安定。 二、国家调控房地产政策对市场影响及未来走势分析 密集的宏观调控政策必然对房地产市场产生重大影响,短期内房地产市场的调整不可避免。国务院的通知中明确提出要加大信贷税收政策差别化执行力度,抑制投资性购房需求,加大保障性住房和普通商品房供给,这将有效地遏制房价不合理飙升,抑制房地产投机,使市场重新回归理性。而土地出让金首付比例不低于50%的政策更是增加了企业投资成本,有效打击了各地疯炒地皮的现象。除此之外, 2010年以来人民银行两次上调金融机构人民币存款准备金率,各家商业银行也纷纷出台信贷结构调整政策,抬高开发商信贷准入门槛,压缩房地产开发贷款