郑州都心商圈某住宅项目市场研究探究实例资料.docVIP

郑州都心商圈某住宅项目市场研究实例?? ??项目背景：　　1、项目位置：项目地块位于郑州老城中心区域，大石桥立交北面，金水河东南，铭功路西南，沿河路与煤场北路结合处。　　2、地块现状：地块周边规整，地面建筑为仓库库房和几栋老式多层住宅楼，地块落差较小，前期工程量不大。但基地离铭功路还有50米左右的距离，没有一个较为宽敞的出入口，特别是电业公司大楼，矗立于大门口，极大地影响项目开发。项目地块东侧煤厂北路以东及以南区域的居民住宅，金水河对岸的城市建成区均属于旧城市区域，形象比较低档，整体表象非常破旧。　　3、都市商圈：地块在郑州金水区、二七区结合部位，周围环绕二七商圈和火车站商圈。处于城市主要商圈20分钟步行圈内，距金博大商城和火车站均步行在20分钟以内。属于比较典型的都心区域。整个区域各类配套较为齐全，商业等配套设施一应俱全。　　4、地块配套：目前地块所在区域属郑州市“老城区”，东南的西太康路与铭功路是形成有20余年历史的机电、五交化、电线电缆市场，企事业机构较少，居民主体是个体经商及外地在郑州的私营业主，这里居民的住宅条件及生活环境较差。　一、郑州市房地产市场开发环境　　（一）、市场概况　　随着郑州市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化。在政府系列加快城市化进程政策的推动下，郑州市近几发展较为迅猛年房地产，市场投放强劲，消费者需求旺盛。2001年郑州楼市呈现快速发展的良好态势，营销策略异彩纷呈，市场管理日益规范。　　1、市场投放快速增长，金水区占一半之多　　从2001年市场投放情况来看，全年批准各类商品房预售项目139个，建筑面积267.36万平方米，分别较2000年增长51.0％和51.5％。其中：住宅241.5万平方米，占预售总量的90.3％，较2000年同期增长45.4％，非住宅25.85万平方米，占9.7％，较2000年同期增长150.2％。　　从分区域投放情况看，金水区投放量达158.04万平方米，占总投放量的59.1％，二七区为50.23万平方米，占18.8％，中原区32.02万平方米，占12.0％，管城区27.07万平方米，占总投放量的10.1％。　　2、成交价格温和上扬　　2001年多层住宅均价1796元/平方米，较2000年同期上涨了5.7％，高层住宅均价3195元/平方米，较2000年同期下降了18.0％，经济适用房均价1263元/平方米，与2000年同期持平，别墅均价3287元/平方米，较2000年同期略升了2.5％，办公用房3272元/平方米，较2000年同期上升了13.2％，商业用房6618元/平方米，较2000年同期上涨了31.4％。　　从各月价格变化走势看，2001年郑州市住宅全年均价为2099元/平方米，由年初的1915元/平方米，增长至年末的2153元/平方米，平均每月增长1.1％，非住宅全年均价为5624元/平方米，由岁首的3368元/平方米，迅速增长至岁末的7226元/平方米，平均月增幅为7.2％。整个房地产市场价格呈温和上扬之势。　　3、东部、北部优于西部、南部，金水区为置业首选　　郑州市房地产市场的区域性特征十分明显。从地理位置比较来看，西部与南部楼市的价格普遍较低，多层售价一般1700元/平方米左右，小高层和高层售价为2500元/平方米以下，其中西部的风和日丽、开元新城的多层均价仅为1500--1600元/平方米；而北部北环附近的楼价通常1800元/平方米（多层），北环以内售价一般都在2000元/平方米左右（多层）。市场上受“北移东扩”的影响更多的置业者愿意在城市的北部和东部购房。　　从行政区域来看，金水区是郑州市置业者首选的置业区域。金水区作为河南省的行政区，区域面积大，经济发展迅速，居民收入相对较高，加之地块因素使该区域内楼盘总量和规模较大，市场投放量占到全市总量59.1％，2001年有57％的客户选择金水区作为其居住投资的主要区域。　　4、高端市场容量不大，购买力有限　　郑州市售价超过3000元/平方米的高档楼盘不是太多，但是有的高档次楼盘的高层商品住宅售价可达到3500元/平方米以上，除了楼盘自身具备的素质外，也与楼盘所在的区域位置有很大的关系。中房文博花园一期的成功很大程度上得益于楼盘位于农业路未来的城市中心区的绝好位置上；天下城更是凭借都市中心的完善配套的优势，在宣传推广中凸现“百亿配套”的卖点，吸引外地豪客入住天下城。高端市场容量有限，超过4000元/平方米的商品住宅市场基本上是有价无市。　　5、外地人成为不可忽视的消费群体　　在郑置业近年已成为外来人口中的成功人士身份与地位的象征，政府实行的“购房入户”政策更为他们注入了“强心剂”，外地人在郑购房的比例持续保持稳健增长态势，许多旺销楼盘的外地客户购