物业岗位说明书(管理处).doc

岗 位 说 明 书 戴德梁行亿丰物业管理处 二零一零年三月六日 一、物业管理处总经理 职位： 物业总经理 直接上级： 物业管理部总监-大连总部 直接下级： 管理处各部门经理 概述 主要任务和职责： 1、执行分派物业的所有日常管理，并报告给大连总部物业总监和客户。 2、管理由一般及工程现场经理和人员组成的团队，使物业保持有效运营。此外，培养团队素质，找出员工弱项并展开适当的培训来弥补此类不足。 3、协商租赁条款，并确保使物业投资的租金净收益最大化。进行房屋交接并监督租户装修工作的质量控制。 4、管理所有财务事宜，包括监督物业的收支情况，确保收支与年度预算相符。 5、建立并监督物业的所有运营流程，包括保安、消防安全、应急和疏散程序。 6、计划、建立、实施和监督： （1）物业内的所有建筑结构、系统和设备的定期预防性维护计划； （2）物业的所有承包服务，如清洁、景观美化； （3）让物业保持体面且适销的状态所必需的所有翻新计划。 （4）明确管理中的问题领域并推荐改进计划，以便更有效地管理所分派的物业。 （5）与客户、业主和租户保持良好的公共关系。 （6）执行你的经理或者公司管理层下达的其他任务。 主要职责 日常运营： （1）领导、管理和监督由物业各部门经理、工程人员和现场人员组成的团队，并为分派给你的物业提供高质量的日常管理。 （2）为物业提供保安控制并监督保安人员的绩效。 （3）执行管理处制定的规章制度。 （4）协同物业各部门经理管理和监督物业维护相关的所有服务合同，包括清洁、保安、泊车、景观美化、工程设备运行、外墙维护和水处理，以便让物业始终保持在最佳状态。 （5）配合工程经理/工程人员监督所有技术员和维护承包商的工作与绩效，确保达到并保持公司标准。 （6）确保为物业投保了综合保险。 （7）联络政府监管机构，确保你职责范围内的所有建筑符合规范要求。 2. 财务事宜 （1）编制物业的年度管理预算。此类预算应包括承包服务产生的直接及间接费用、预防性维护费用、能源管理支出和资金项目。 （2）批准并控制运营支出和现场人员的薪资。 （3）监督租金和管理费的征收情况，在必要时寻求法律咨询或提起法律诉讼。 （4）监督现场会计团队，以便监督和控制运营帐目业绩。 3. 改进计划 （1）与工程经理/工程人员共同制订针对物业所有结构、系统和设备的长期预防性维护计划，在必要时计划并安排翻新。 （2）定期评定保安编排工作，在必要时实施改进措施以保持对物业的严格控制。 （3）定期检查清洁承包商的工作，确保清洁标准和频率令人满意。找出需改进的地方并采取改进措施。 （4）配合客户、承租者、建筑师、项目工程经理和其他专业人员，以协调并保持对建筑翻新、维修或扩展工作质量的控制。 （5）协调和配合承租者实施任何改进工作，确保及时完成此类工作，并尽可能降低其干扰。确保此类工作符合法定建筑标准的规定。 （6）订立维修、改造和设备要求的详细说明。 （7）计划、实施并配合供应商/承包商安装和维护整个商业大厦系统。 4. 程序和行政管理 （1）建立一份服务合同日志并加以监督，在日志中写明各项服务及其供应商、服务种类和频率、保险规定和合同审核日期。 （2）设立投标程序，让服务提供商据此了解需达到的投标规格和绩效标准。应定期审核此类标准和规格。 （3）建立并管理物业设备预防性维护安排，牢记客户核定预算和尽可能平衡设备寿命与运营效率的必要性。以及时地采购、接收和支付材料与服务来设立采购流程。 （4）针对员工、供应商和租户建立并实施物业的消防安全、疏散和应急程序。此类程序应包括每年的消防演习和每半年召集的应急与疏散程序会议。 5. 服务质量和员工培训 （1）评估员工能力，同时不断留意员工不足之处和培训或再培训的要求。确定、组织和实施培训课程。 （2）确保所有现场人员，特别是与客户和租户有接触的人员，接受必要的培训，达到令人满意的工作绩效。 （3）确保所有现场人员每天按照操作手册 – 电话与接待礼仪和员工手册中列出的服务标准展开工作。 （4）确保所有员工提供的服务标准符合公司作为优质服务提供商的这一形象。这包括定期监督以下事项： 现场人员对承租者的礼貌及帮助程度，员工衣着标准、守时性等； 工程人员执行的维修/维护工作的质量，员工在不必再三打扰业主、承租者的情况下解决问题的快速性，在解决问题前后跟进服务的质量； 所负责的物业组合的清洁、整齐和工程设备设施维护质量，和翻新工作的质量，如何计划工作使其对业主及商业运行的干扰降至最低，实施哪些程序来保持物业的整洁或减少损失和损害。 （5）为现场人员提供在职培训。 （6）定期审核所有培训课程，特别要确保培训内容跟上技术与法规要求的变化。还应定期审核培训课程对解决业绩不佳的有效性。 6．公共关系 （1）每月向开发