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第一章 房地产经济基本理论 第一部分：本章真题考点总结 年度 单选题考点 多选题考点 案例分析题考点 2011年 房地产供求与价格关系的特殊性、级差地租、垄断地租、地租的本质、城市分类、逆城市化（5分） 房地产供给、郊区化、（4分） （0分） 2012年 区位的种类及特征、中心地理论、房地产供给、级差地租（5分） 影响房地产需求量的因素、城市化（4分） （0分） 2013年 区位、商业区位、房地产需求、级差地租、城市及其产生和发展（5分） 农业区位理论、郊区化（4分） （0分） 2014年 工业区位理论、中心地理论、城市的分类、郊区化（5分） 房地产供给、城市及其产生和发展（4分） （0分） 第二部分：本章主要考点解析 1．区位和区位理论 2.农业区位理论 3.工业区位理论 4.中心地理论 5.城市空间结构理论 6.房地产供求及均衡 7.房地产供求与价格关系的特殊性 8.地租和地价的概念 9.地租的产生与发展 10．级差地租、绝对地租和垄断地租 11.城市及其产生和发展 12.城市化 13.郊区化和逆城市化 【考点一】区位和区位理论 (一)区位的概念 区位：是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。 (二)区位的特征和种类 特征 内容 综合性 自然区位 天文区位 经纬度位置 自然地理区位 山、河、江、湖、海 社会区位 经济区位 经济实体 文化区位 文化环境 政治区位 政治中心、政治边界 确定性 方位和距离决定区位的唯一性。方位：某座写字楼位于火车站东南侧。 层次性 大位置 “仰观天象，俯察经纬”，从几千公里甚至全球角度研究 小位置 从几百公里研究 地址 店址、场址、厂址 微位置 单一店铺、房间内的布局，如柜台摆放、房门开设、厨房的位置等 历史性 沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变更。交通技术革新、交通网络扩展、行政区划变更等，会引起经济地理位置的变化。 记忆要点： 层次性：“大小地微，千百址内”。 【考点二】农业区位理论 农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，代表作是《孤立国》 (一)杜能“孤立国”理论的前提 (1)孤立国是一个天然均质的大平原。在其中央只有一个城市。 (2)城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。 (3)孤立国内唯一的交通工具是马车。 (4)农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比。 (5)农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。 (二)杜能农业区位理论的主要内容 1．杜能区位理论的基本经济分析 P=V-（E+T） P+T=V-E=K 利润加运输成本等于一个常数。 只有把运输成本压缩为最小，才能将利润增至最大。 杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运输成本，从而最大限度地增加利润。 2．“杜能圈” 杜能在《孤立国》中提出六种耕作制度 圈层 名称 生产项目 第一圈 自由农作区 易腐烂、难运输的农产品 第二圈 林业区 木材 第三圈 轮栽农作区 粮食 第四圈 谷草农作区 谷物和畜产品 第五圈 三圃农作区 1/3黑麦、1/3燕麦、1/3休闲 第六圈 畜牧业区 畜牧业 记忆要点：六个圈层建议选择三个记忆，其余的可以用排除法提高答题准确率。 【考点三】工业区位理论 区位理论的核心是通过对运输、劳动力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。 （一）韦伯工业区位理论假设前提 ①研究的对象是一个均质的国家或地区。 ②工业原料、燃料产地分布在特定地点，且已知。 ③工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。 ④劳动力供给也为已知，不能流动，且在工资率固定情况下供给是充裕的。 ⑤运输成本是重量和距离的函数。 ⑥仅就同一产品讨论其生产和销售问题。 （二）运输指向的工业区位分析 韦伯认为，工业企业应选择在原料和制成品两者的总运输成本为最小的地方。 遍布性原料，指到处都有的原料，此类原料对工业区位影响不大； 限地性原料，指只分布在某些固定地点的原料，对工业区位选择影响大。 原料指数＞1，在原料地；（矿石冶炼） 原料指数＜1，在消费地；（勾兑饮料） 原料指数=1，可自由选择区位。 (三)劳动力成本影响工业区位趋向的分析 工业区位由运输指向转为劳动力指向仅限于节约的劳动力成本大于增加的运输成本。 (四)集聚与分散因素影响工业区位的分析（第二次变形） 1．集聚因素：是指促使工业向一定地区集中的因素，分为一般集聚因素和特殊集聚因素。 2．分散因素：指不利于工业集中到一定区位的因素。 记忆要点： 三个因素为：“运劳聚” 原料指数：结合举例记忆 【考点四】中心地理论 中心地理论的基本概念 (1)中心地：是指区域内向其周围地域的居民点