房地产估价案例与分析真题.docVIP

2013年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价案例与分析　 　　　　　 第 PAGE 13页 2011年房地产估价案例与分析试题 　一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）　　　　（一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元／㎡、300元／㎡和350元／㎡，然后根据最高最佳利用原则选取350元／㎡作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/㎡，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。　　【请问】上述估价工作中有哪些错误或不当之处 　　[答疑编号950263020101] ? 【正确答案】　　1）乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘　　直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地踏勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。　　2）租金的选取根据