2013上海城市别墅专题研究1.pptVIP

上海城市别墅专题研究 研展部 纪美莹 马宁 导言 城市别墅诞生背景 别墅土地资源日益稀缺和国家政策的限制 建设省地节能环保住宅的可持续发展趋势 中产阶层提升居住质量和生活品质的需求 别墅产品 ＋ 城镇发展 城市别墅界定 位于城市主要区域或者快速发展区域。 周边交通便捷、配套齐全 ，与市中心联系方便。 满足第一居所应具备的居住功能。 自然资源依托性一般，注重内部景观打造。 物业类型组合丰富，属于中小面积别墅。 客群一般为提升中的主流群体。 何为城市别墅 城市别墅特征 与城市豪宅相比 与郊区别墅相比 占有更多的城市资源 占有更多的自然资源 上海城市别墅发展历程 90年代 传统租界区的老别墅项目 1998年 虹桥别墅区成型 浦东龙东大道、碧云板块 2001年 2004年 上海城市别墅其始祖是老上海花园别墅和老洋房，萌芽于1990年代中后期，成型于2002年以后，2005年以来又有新的发展。 闵莘别墅区兴起 2007年 发展片区东移 至今 真正的城市别墅越来越少，类别墅、空中别墅产品概念兴起 市场 梧桐墅 联排：3万 金地湾流域 双拼：3万/平 万科金色里程 联排：3万/平 4 浦发博园 联排：2万/平 11 协合紫薇园 独栋：5万/平 大华蓝郡 联排：2.6万 提香湾 联排：2万/平 7 长城中环墅 双拼/联排：2万 万源城 独栋：6.5-7万/平 御翠园 独栋：5-6万/平米 水岸蓝桥 联排：2.6-2.9万 城市别墅楼盘 橡树湾 叠拼：3.8万/平 中鹰黑森林 叠拼：3.5-4万 九间堂 独栋：6-10万/平米 锦绣江南 独栋：6.5-7万/平 梵高 独栋：3.5-4.5万/平米 东郊华品园 独栋：9万/平米 森林都市 联排：4万/平 上海城市别墅分布情况 上海城市别墅主要分布中环线附近。 联体别墅集中在大华、三林板块。独立别墅主要集中在东郊板块。 从其均价来看，独立别墅售价在5-9万元/平，联体别墅在2-3万元之间，叠拼别墅在3.5-4万元/平左右。 08上海城市别墅市场表现 序号 项 目 物业类型 开盘时间 新增供应 面积 去化面积 总套数 去化套数 去化率 去化速度 1 金地湾流域 双拼 08年7月 19984 7585 82 31 38% 3.9套/月 2 恒盛提香湾 联排 07年末 17305 6330 86 33 38% 2.1套/月 3 大华蓝郡 联排 08年5月 10565 4809 46 21 46% 2.33套/月 4 万科金色里程 联排 08年6月 25909.5 20320 102 80 78% 8.88套/月 5 浦发博园 联排 08年8月 20242.6 5510 106 21 20% 2.6套/月 6 大华梧桐墅 联排/双拼 08年4月 17474 5884 78 21 27% 1.9套/月 7 长城中环墅 联排/双拼 08年5月 58366 22757 329 128 39% 11.6套/月 8 水岸蓝桥三期 联排 08年5月 8003 841 42 3 7% 0.33套/月 9 华润橡树湾 叠加 08年6月 16520.35 4159.84 81 20 25％ 2.2套 10 万源城 独栋 08年11月 13112.27 4873.18 36 14 39％ 3.5套/月 08上海城市别墅市场表现 序号 项 目 物业类型 开盘时间 新增供应面积 去化面积 总套数 去化套数 去化率 去化速度 11 协和紫薇园 独栋 08年5月 3496 1800 15 10 67％ 1套/月 12 中鹰黑森林 叠加 08年7月 10840.59 8121.2 42 31 74％ 3.9套/月 13 御翠园 独栋 08年3月 23688 13339 77 43 56％ 3.6套/月 14 阳光花城 联排 08年5月 31384.88 8275.46 118 36 31％ 3.6套/月 独栋 08年5月 4618.17 1026.26 9 2 22％ 0.2套/月 15 梵高 独栋 08年6月 25279 3162 82 11 13% 1.2套/月 16 东郊华品园 独栋 08年11月 9750 0 20 0 0 0 物业类型 新增供应 去化面积 总套数 去化套数 销售率 平均去化速度 叠加别墅 27340 12281 123 51 41.5％ 3.05套/月 联体别墅 209254.92 82311.46 989 374 37.8％ 4.14套/月 独立别墅 79943.44 24199.54 239 80 33.5％ 1.58套/月 合计 316538.36 118792.9 1351 505 37.4％ ---------- 供应：从08年新增供应量来看联体别墅占总面积的6