对城市规划中容积率的思考.pptVIP

对城市规划中容积率的相关思考 控规修改的一般程序 深圳的城市密度分区 2.1 整体分层控制的方法 土地 地块 交通 城市 宏 观 层 面 中 观 层 面 微 观 层 面 城市密度分区方法体系结构图 昆明总规中的开发强度区划与控制 （1）非开发强度地区 规划中规定的城市绿地、开敞空间、生态保护区等。 （2）各类开发强度地区 ①高强度开发地区：城市重要节点，塑造城市标志性建筑，是城市对外展示的窗口和城市最具有活力的地区。 ②中高强度开发地区：该地区以塑造城市现代化形象为主，鼓励用地复合利用。 ③中等强度开发地区：除城市特定区域之外的一般地区，协调与生态环境的关系，塑造和谐的城市整体意向。 ④低强度开发地区：靠近山体、重要水域的地区，各类环境要求较高区域。 ⑤开发强度控制特别区：旧城地区，历史文化名城保护区。在进一步的规划设计中结合历史文化名城保护规划确定开发强度。 2.1 整体分层控制的方法 中观：城市规划技术管理规定 2.1 整体分层控制的方法 根据城市用地性质分别设定基准容积率，再在控规中进行逐一调整，形成通则式的管理，将控制的重点放在使用功能与对周边环境的影响上，理解为基准容积率和其允许调整的范围。 2.2 经济测算的方法 容积率与城市地价之间存在相互作用的关系: （1）容积率对地价的作用与城市规模成正比。 城市规模越大，地价随容积率的变化幅度越大。 （2）容积率对地价的作用与中心区位成正比。 从城市外围到市中心，地价随容积率变化幅度越来越大。 （3）容积率对地价的作用与用途有关。 对商业地价影响最大，住宅其次，工业最弱。 （4）容积率对地价的作用与密度有关。 2.2.1 最佳容积率(保证城市土地效益最大化 ) 2.2 经济测算的方法 最佳容积率的测算有两种方法: 公式法：根据运筹学目标规划方法建立数学模型来求取最佳容积率的方法,该方法原理严谨,但是变量之间的复杂变化和影响关系的制约,使得构建应用型数学模型及求解过程难度增大,不易操作。 (1)公式法 根据式(1)可建立数学模型,目标函数表示为 ymax = ( PSx - CSx) R 满足约束条件　 P = f1 ( x) C = f2 ( x) 0≤R ≤1 x 0 式中: y为项目总利润; P为销售价格; S 为土地面积; C为单方成本; x 为项目容积率; R 为项目销售率。 一般情况下, S 为已知, 求此数学模型解, 可以获得当项目总利润最大时的最佳容积率。 2.2.1 最佳容积率 2.2 经济测算的方法 （2）曲线拟合法：根据数理统计相关原理作图拟合曲线来求取最佳容积率，简洁明了，在实际工作中具有应用价值，但其准确度稍逊于公式法,较为粗略。 步骤： (1)设定容积率。设定最佳容积率可能存在的某一范围中几个容积率分别为项目容积率。 (2)规划布置。从规划建筑角度、消费者需求和销售角度，配置项目各类高层、小高层、多层、低层等，并且考虑建筑与环境的协调。 (3)价值工程分析。对项目方案进行优化。 ( 4)利润(利润率)测算。对优化后的方案进行成本、收入测算,进而计算项目的利润和利润率。 ( 5)拟合容积率与利润 (利润率)曲线。以容积率为横轴,利润(利润率)为纵轴，描绘项目容积率与利润(利润率)关系曲线,并进行平滑处理。 (6)确定容积率。选取最大利润(利润率)点对应的容积率为项目最佳容积率。 2.2 经济测算的方法 （2）曲线拟合法实例分析 最佳容积率为2. 8,因此C方案亦为最佳方案。还应关注A、B 两个方案。如果规划条件限制容积率在2. 31以内,在资金稀缺情况下,一般应采用A方案;反之,采用B方案。 2.2 经济测算的方法 采用下列公式得到某用地的最低建筑面积，其结果与用地面积比值即最低经济容积率： PR= （P1+P2+P3+P5+P6） × （1+R） S-P4（1+R） 其中：P1—土地出让价格 P2—征地成本 P3—拆迁成本 P4—建安费 P5—基础设施费 P6—开发费用 R—法定利润 S—销售价格 2.2.2 最低容积率 经济容积率:当某地块的容积率高于经济最佳容积率时，开发活动的收益率将开始下降；当容积率低于最低经济容积率时，则对该地块的开发将出现亏损，开发活动将失去经济意义。 2.3 环境容量推算的方法 基于环境容量的可行性来制定开发强度指标, 是城市土地开发的最大容量，是严格控制的上限指标。 2.3.1 城市环境容量的制约与总体开发强度的控制 以水容量推算主要控制性指标: 建设用地面