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第八章其他税种纳税筹划
案例分析计算题
1.某房地产公司从事普通标准住宅开发，2009年11月15日.该公司出售一栋普通住宅楼，总面积
假设其他资料不变，该房地产公司把每平方米售价调低到1 975元，总售价为2370万元。计算两种方案下该公司应缴土地增值税税额和获利金额并对其进行分析。
第一种方案：
(1)转让房地产收入总额=2400(万元)
(2)扣除项目金额：
①取得土地使用权支付的金额=324(万元)
②房地产开发成本=11 00(万元)
③房地产开发费用=(324+11 00)×1 O％=1 42.4(万元)
④加计20％扣除数=(324+1100)×20％=284.8(万元)
⑤允许扣除的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加=2400×5％×(1+7％+3％.)=32(万元.)
允许扣除项目合计=324+11 00+142.4+284.8+132=1983.2(万元)
(3)增值额=2400-1983.2=416.8(万元)
(4)增值率=416.8/1983.2×l00)％=21.02％
(5)应纳土地增值税税额=4l6.8×30％=
(6)获利金额=收入-成本一费用一利息一税金
=2400-324-1100-l00-132-125.04
=618.96(万冗) .
第二种方案：
(1)转让房地产扣除项目金额=l 981.55(万元)
(2)增值额=2370-1981.55=388.45(万元)
(3)增值率=388.45/1981.55 ×100％=l9.6％
该公司开发普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额的20％，依据税法规定免征土地增值税。
(4)获利金额=2370-324-1100-1 00-130.35=7l5.65(万元、)
降价之后，虽然销售收入减少了30万元，但是，由于免征土地增值税，获利金额反而增加了96.69万元。
该公司建造的普通标准住宅之所以要缴纳土地增值税，是因为增值率超过了20％。纳税筹划的具体方法就是控制增值率。
2.甲房地产公司新建一栋商品楼，现已建成并完成竣工验收。该商品楼一层是商务用房，账面价值1000万元。有三个经营方案：一是对外出租，年租金120万元；二是本公司开办商场；三是以商务用房对外投资。
计算分析哪种方案对甲公司比较有利?
方案一：对外出租
应纳营业税税额=l 200000×5％=60000(元)
应纳城市维护建设税及教育费附加=60 000×(7％+3％)=6000(元1
应纳印花税税额：1 200000×0.1％=1200(元1
应纳房产税税额=1 200000×1 2％=144000(元’)
应纳税款合计金额=60000+6000+1 200+l44000=211200(元)
方案二：甲公司自己开办商场，则只缴房产税
应纳房产税税额=1 0000000×(1-30％)×1.2％=84000(元)
节省税赞=2ll 200-84000=127200(元)
其中房产税节省60000元。
方案三：以房产投资，参与投资利润分红，共担风险，由被投资方按房产原值作为汁税依据缴纳房产税，缴纳的房产税同方案二。但本方案投资方不缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加。
如果甲公司以房产投资，收取固定收入，不承担投资风险.这实际上是以联营投资名义变相出租房产，根据税法规定，出租方应按租金收人缴纳房产税。
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