第十三讲REITs讲义.pptVIP

房地产投资信托基金（REITs）专题 王佳妮 投资经济 报告思路 房地产投资信托（REITs）基本概念 REITs的国际比较：美国模式 vs 亚洲模式 中国发展REITs之路（REITs案例） 中国发展REITs的SWOT 报告期许 不知道 知 道 知 道 了 解 了 解 深 思 一、房地产投资信托（REITs）的基本概念 （一）什么是REITs？ REIT是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写，国内理论界和房地产界一般译为“房地产投资信托”或“房地产信托投资基金”，其复数形式为REITs。 美国房地产投资信托基金行业协会 (NAREIT)把REITs定义为一类公司，这类公司从事房地产买卖、开发、管理等经营活动，公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。（公司型REITs的概念） 对于投资者来说，REITs也理解为一种金融工具，是一种专门投资于房地产业的证券化产业投资基金，通过发行股票（受益凭证），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。 思 考： REITs与普通的上市房地产公司有何不同？ 经营范围 设立条件 美国REITs设立的基本条件 REITs的结构要求： （1）REITs是一个由董事会或由受托人管理的公司、信托基金或者协会； （2）其所有权益是由可以转让的股票、产权证书或受益凭证来体现的； （3）是美国国内注册的独立核算法人实体； （4）不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机构）或保险公司； （5）必须由100名以上股东（包括个人股东和法人股东）组成； 资料来源：美国《国内税收法》第856-860章 REITs的资产要求： 总资产的75%以上是由房地产资产（包括房地产权益、房地产抵押权益、在其他REITs中的股份、土地及附着物的权益等）、现金（包括应收现金帐目）或政府债券组成； REITs的利润来源要求： 在每一缴税年度REITs的利润所得，其总利润的75%以上是来自被动性的且与房地产有密切关系的租金、房地产抵押投资的利息或投资其它REITs所得的分配收益； REITs的利润分配要求： 95%以上的可税利润(taxable income)（扣除资本所得后）应分配给股东。合格的REITs享受免税待遇，且95%的利润都要分配，这是REITs最具吸引力的特点。 资料来源：美国《国内税收法》第856-860章 （二）房地产投资信托基金相关概念比较 （房地产）信托计划 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 （房地产）产业投资基金 产业投资基金是一大类概念，国外通常称为风险投资基金（Venture Capital）和私募股权投资基金(PE)，一般是指向具有高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，以期所投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。 房地产证券化 证券化包括资产证券化和融资证券化两类： 资产证券化是指将缺乏流动性，但能够产生可预见现金流量的资产转化为在金融市场上可以出售和流通的证券。 比如：住房抵押贷款支持的证券化 （MBS) 融资证券化是指资金需求方用发行证券方式筹措资金，即“非中介化”或“脱媒”方式。 REITs独特特征 （1）获得一定的税收优惠（免交公司所得税） （2）大部分公募发行（美国） （3）资金信托和财产信托的结合 （4）低风险、经营业绩具有可预测性和稳定性 （5）REITs必须将90%以上的应纳税收入分配给投资者 （三）房地产投资信托基金的发展 全球REITs投资资金及其增长 2008年全球REITs结构 二、REITs的国际比较 美国模式 vs 亚洲模式 REIT的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是亚洲模