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土地增值税清算 一、土地增值税的简介 二、土地增值税的预缴 三、土地增值税的清算简介 四、土地增值税清算重点 目录 一、纳税人 　　国有土地使用权、地上建筑物、附着物产权，单位和个人。 二、计税依据 　　增值额。收入减扣除项目 三、税率 四级超率累进税率、增值额/扣除项目金额,50%,100%,200% -----30%、40%、50%、60%。---0%、5%、15%、25% 一、土地增值税简介 四、收入额的确定 　各种收入，不含增值税。 五、扣除项目及其金额 　　1）、取得土地使用权所支付的金额 　　2）、房地产开发成本 　　3）、房地产开发费用 　　4）、与转让房地产有关的税金 　　5）、房地产企业加计扣除（20%） 土地增值税简介 1、土地成本 地价款、有关费用 　　以出让方式 　　以行政划拨方式　　 转让方式 　　登记、过户手续费和契税。 土地增值税简介 2、开发成本（与成本部相关性）： 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 土地增值税简介 3、房地产开发费用 （一）能够提供金融机构证明的，据实扣除，商业银行同类同期贷款利率 利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5% （二）不能不能提供金融机构证明的 （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10% 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 土地增值税简介 4、与转让房地产有关的税金 　　城市维护建设税、教育费附加 　　不包括增值税 5、加计扣除 　　房地产开发的纳税人 土地使用权时与房地产开发成本之和，加计20%扣除。 土地增值税简介 一、预售　　 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 　　应预缴增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 　　总结：土地增值税预征的计征依据=预收款-预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 石家庄按2%预交土增税 二、土增税预缴 1、清算单位 　 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位 　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 三、土增税清算简介 2、土地增值税清算条件 　　条件之一，应进行清算。 　　全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直 接转让土地使用权的。 　　条件之一的，主管税务机关可要求清算。 　　（一）已竣工验收销售占可售85%已或该未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 土地增值税清算简介 3、合法凭证： 提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 4、合理成本: 地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 土地增值税清算简介 5、清算应提供资料： 房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表； 项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 土地增值税清算简介 （一）土地受让有关信息，包括土地坐落位置、取得价格、取得方式、用途、面积、容积率等。 （二）房地产开发情况及相关信息，包括房地产项目名称和位置、立项、用途、结构、开发面积、成本、费用、施工单位、建设施工进度、预计竣工时间、分期开发情况等。 　　（三）房地产销售信息，包括已销售房地产的名称、位置、结构、用途、面积、销售收入、销售费用、收款方式、收款时间等。 　　（四）完税信息，包括预征土地增值税情况，土地增值税清算情况及相关税种的完税信息等。 　　（五）有关购买方信息，包括购买房地产人的名称、纳税人识别号、联系方式、购买的房号、面积、单价、总价等。 土地增值税清算简介 6、需要纳税人从取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪。 土地增值税清算简介 1、清算单位：是否按国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 四、清算工作重