成都保利国际广场定位策划报告_中.ppt

1. 现状市场分析——地段好、配套好、高品质产品高价旺销 主要集中在城南、城中，以100平米以上的大户型为主，价格在1.5万/平米以上，销售情况良好;典型案例1——誉峰： 通过高端的品质感、独特的产品打造以及政务区核心地段、完善的城市配套资源，成就“成都第一高层豪宅”;【 W酒店】 喜达屋旗下全球奢华时尚五星级酒店，住宅客户可享受酒店高端服务;典型案例2——富力华庭 市中心核心地段，超甲级写字楼、超五星级酒店高端形象下，借势打造高端国际公寓实现高价值;高端配套—— 超大的商业配套、便利的交通设施和独特的电梯入户和泳池设计，完善配套打造城中高端综合体形象。;2010年;汤臣一品独一无二的 地理区位 ，造就项目 成为区域顶级景观公 寓典范。 均价：10万/平米 ;机会二——一线城市客户视野开阔，能够在CBD发展期认识到核心区精装公寓的高价值;机会三——本地富贵阶层对标签感强的产品有购买需求;高端精装公寓市场小结：;3.酒店式公寓可行性研究;典型案例——盛捷江畔服务公寓个性化的设施与贴心服务，DIY居住方式，浓厚的居家氛围与私密性的保障吸引不少外籍客户，实现出租率高达75%左右的良好经营业绩;成都盛捷江畔服务公寓：成交客户以外籍商务人士为主，多为在成都做项目者，占比为62%,长期客户占绝大多数，占比为69%;成都盛捷江畔服务公寓：成交客户关注点——私密性好、居家氛围浓、配套齐全；排斥点——门前交通;入住率：70％～75％ 客户选择入住原因：地段好、配套全、居家氛围 配套齐全、地段好、人性化的服务,既可享受家庭般的舒适环境和服务，又能使用豪华酒店的服务和设施。 提供的设施包括：24小时恒温游泳池、SPA馆等 配套设施：餐厅、咖啡吧、 24小时恒温游泳池、SPA馆、会议厅、健身中心等，但是以上项目均需付费。 配套服务：旅游服务、礼宾司服务等 送餐服务、洗衣服务、叫醒服务、礼宾司服务、水疗服务、旅游服务、擦鞋服务、前台贵重物品保险柜、美容美发、提供泊车位、大巴或轿车租赁服务、外币兑换、ATM取款。 客户类型：外籍人士、国内其他城市来蓉人员 因工作出差??派遣等原因来蓉的外企工作人员、外国驻蓉机构人员、国内其他城市来蓉人员以及国外旅游者。;香格里拉服务式公寓：成交客户以外籍人士、国内其他城市来蓉人员为主，多与成都有商务往来，外国客户占比达46％，长租客户占比为48％;香格里拉服务式公寓：成交客户关注点——地段、配套，服务和客房氛围的营造；排斥点——门前修路影响美观及交通;三环;;机会一——地标性写字楼办公的500强国际客户和一线城市“空中飞人”产生的临时性、过渡性居住需求;出租情况：80％以上 客户选择原因：配套齐全、居家氛围、周边环境好 配置齐全，周围环境好，比较适合长住型，房间以家庭气氛为住，分别有厨房 。 提供的配套设施包括：会议室、豪华中餐厅等 商务中心、豪华中餐厅、洗衣房、商场、停车场、会所、西餐厅、泳池、会议厅、健身、游泳、棋牌、桑拿、台球、按摩、容纳300人的会议室。 租金包括的费用：250-350元/㎡·月 互联网端口、免费宽带、国内直拨电话、国际直拨电话、有线电视、中央空调、单人床、双人床、免费卫生间清洁用品。 客户类型：外籍人士外籍跨国公司租客为主（80 ％以上）， 分布较广，主要为蛇口周边写字楼、以及宝安工厂。;机会三——为一线城市投资客提供成都CBD的投资机会 从高端精装户型的成交客户分析，京沪深港一线城市客户对快速发展的成都前景看好，存在相当的投资需求;;;婴儿;第三部分. 打造方向;1. 分物业产品规划建议;;③三种产品户型定位——商务公寓 总体量6万平米，户型设计以100平米单元为主，预留组合空间;③户型定位——酒店式公寓 总体量1万平米，户型设计包含70-260平米;③户型定位——精装公寓 总体量7万平米，户型设计包含100-600平米;B座： 精装公寓：100-600平米 酒店式公寓：70-260平米;A座;顶级品质：国际级用材及装修装饰标准，打造顶尖国际公寓;北京·柏悦居：超大空间尺度户型，奢华精装修标准; 24小时保安及闭路电视监控 礼宾服务 每日酒店客房式清洁服务 悦·健身中心健身房 悦·健身中心室内温水泳池 公共区域内设备设施的维护 私人健身（需额外收费）;天玺II物业分区 1-38F为香港W Hotel，合共设有393个房间 50-70F为服务式住宅“港景汇”，共设266个房间，间隔包括开放式、1房、2房及3房，标准单位面积464至1420平方英尺。 天玺II其余部份为“海钻玺”(12-38F)及“天钻玺”(67-93F)。每个独立尊座设有本身的住客大堂、专属住户电梯，两户位于顶层91-93F的至尊三层复式单位，已正式命名为“至高无上”。;顶级品质：高档材质与配件带来的豪宅