物业公司管理运作方式与流程.docx

榆林市全家和物业管理有限公司管理运作方式、人员配备 及工作流程 第一节 管理运作方式 一、管理方式确立原则 1、符合物业特点，确保管理目标实现原则。 2、规范、适宜、灵活、高效原则。 二、管理方式概述 依据项目特点将管理方式列图如下： 春江华庭项目物业管理方式（内容） 组织系统 运作系统 两个体系 三种管理手段： 控制系统 1 、IS09001 1、制度手段 2 、IS014001 2、文化手段 3、科技手段 激励系统 三、管理方式具体内容 （一）导入两个体系 导入 IS09001 质量体系、 IS014001 环境管理体系，将物业管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 （二）采用三种手段 1、制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的 管理理念 , 制定科学的《员工业绩考核办法》 等内部管理制度 , 使企业内部管理制度 化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的 编写：凌主任 审核：市场研究发展部 - 1 - 存档 1 份 打印 1 份 标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务 行为，确保服务质量的优质与高效（导入 IS09001 和 IS014001 体系文件）。 2、文化手段 将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求， 单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个长博〃春江华庭充满文化气息。 3、科技手段 创造性地利用长博〃春江华庭设备的自身优势，在管理活动中采用科技手段，运用计算机、闭路监控等设施，实施科技性物业管理。 （三）建立四个系统 第一个系统 : 组织系统 明确长博〃春江华庭项目管理处与相关外部单位的关系， 确定其在外部组织系统中的位臵，明晰彼此的责、权、利，有利于管理处协调好各方的关系，为企业营造良好的物业管理环境。同时，确立内部组织的相互关系，有利于明确各部门之间的责、权、利，使内部管理规范化、制度化，对融洽内部人员的相互关系，提高内 部沟通的速度与效果， 以及增强团队的凝聚力、 战斗力等方面，都将起到积极作用。 1、内部组织体系图及说明 编写：凌主任 审核：市场研究发展部 - 2 - 存档 1 份 打印 1 份 长博物业管理有限公司 ISO9001 推进小组 春江华庭项目管理处 服务质量督察组 综合行政组 工程技术部 社区文化部 客户服务中心 环境服务部 秩序维护部 长博〃春江华庭项目管理处为长博物业管理的执行机构，与长博物业管理有限公司（物业管理责任机构）系隶属关系，长博物业管理有限公司对春江华庭实行一体化、专业化物业管理。 B 长博房地产开发有限公司为物业管理服务活动的监督机构， 与长博物业管理 有限公司系委托与被委托关系， 长博物业公司依据物业管理相关法律法规和物业管 理服务合同内容开展物业管理服务，履行合约，实现约定的管理服务目标。 C 长博〃春江华庭项目管理处与江阴市物业管理行业主管部门、公安机关、 税 务等政府职能部构成协调、监督关系。管理处与对方保持良好的沟通协调关系，争 取其对物业管理工作的支持。 2、内部组织机构图及说明 在组织机构的设臵时按照“三大原则”进行，分别为“维护统一指挥原则” 、 “保证责权一致原则”和“集权与分权相结合的原则” 。 内部组织机构图： 编写：凌主任 审核：市场研究发展部 - 3 - 存档 1 份 打印 1 份 长博房地产开发有限 物业管理行业主管部门、公安、共 公司 商等政府职能部门 长博物业管理有限公司 长博〃春江华庭项目管理 A 客户服务中心： 设立管理处主任负责制下的 24 小时客户服务中心，客户服 务中心具体负责：总体调度、前台服务及业主投诉、业主意见、辖区事务、上级部 门等信息的收集、记录、归纳、统计、分析处理和及时传递以及客户资料管理。 B 工程技术部： 负责春江华庭制订和实施房屋主体（含室外非机电设备设施） 的维护、管理计划，确保房屋主体、广场等各非机电设备设施完好。负责物业内机 电设施、智能花设施、消防设施等设备的日常运行、维护保养管理，确保各种设备 的功能得到正常的发挥。实行 24 小时轮流值班，及时处理各类应急维修任务。 C 秩序维护部： 负责小区的安全维护、车辆的进出管理、消防与智能化监控等 安全管理工作。 D 环境服务部： 负责整个物业的清洁保洁工作，确保清洁服务符合国优标准， 符合物业使用人的要求； 负责所有绿化植物