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房地产开发各环节涉税实务 一、取得土地环节 1、城镇土地使用税 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间 的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的 次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据， 依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。 2、印花税 对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所 载金额万分之五贴花。 3、契税 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。契税 的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取 得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 案例： 某房地产开发企业 2010 年 5 月 26 日与国土房产局签订国有土地出让合同， 合同 约定出让土地面积为 56000 平米，土地出让金为 34000 万元，合同约定土地交付时间 为 2010 年 10 月 25 日。当地土地使用税税率为 4 元 / 平米。那么 2010 年应缴纳多少 土地使用税？ 分析：该企业应从 2010 年 11 月起申报缴纳土地使用税， 2010 年应缴纳 2 个月土 地使用税： 5600042/12=37333.33 元 二、设计施工环节 1、印花税（设计合同） 建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。 2、印花税（建安合同） 建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴 花。 3、印花税（借款合同） 银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借 款金额万分之零点五贴花。 三、 房产销售环节 1、增值税（销售不动产） 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不 动产，一般计税项目税率为 11%，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的 房地产老项目， 可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税 （房地产老项目， 是 指《建筑工程施工许可证》 注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目） 。 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目 （选择简易计税方法的房地 产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的 土地价款后的余额为销售额。纳税义务发生时间：纳税人发生应税行为并收讫销售款 项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到 款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同 或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属 变更的当天。 2、土地增值税（预征） 除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅 是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建 成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对 象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核 后确认。土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。 3、印花税（商品房销售合同） 对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 4、企业所得税（未完工开发产品） 企业销售未完工开发产品取得的收入， 应先按预计计税毛利率分季 ( 或月 ) 计算出 预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、 自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： （1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区 和郊区的，不得低于 15%。 （2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 10%。 （3）开发项目位于其他地区的，不得低于 5%。 （4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%。 案例： 某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工， 2010 年 4 月开始预售， 4-6 月共取得预收收入 10000 万元， 6 月利润表反映利润总额为 -50 万元，以前年度均盈利，该企 业应缴纳多少企业所得税？（假设企业土地增值税预征率为 2%、城建税税率 7%、教 育费附加 3%、地方教育费附加 1%，该企业位于地级市，当地计税毛利率为 10%） 分析：该企业预收收入 10000 万元，应缴纳营业税 100005%＝ 500 万元，城建税 5007%＝ 35 万元，教育费附加 5003%＝ 15 万元，地方教育费附加 5001%＝5 万元，土地 增值税 100002%＝200 万元，合计