房地产成本管理要点.docxVIP

房地产成本控制要点 - 摘 要：房地产项目经营的效益取 决于销售收入的大小和成本支出的多少。房价调控的市场环境下，房地产开发企业对成本费用的控制提出了更高的要求。 对于全过程成本控制的理 论研究业界已经较为 深入，现就全过程控制的 实践得出的经验进行总结。一、项目成本控制 阶段划分及主要任 务 根据项目的开发过程，按照全过程动态成本控制的管理思路， 我们可以将控制分为以下三 个阶段： 事前控制。及时、科学的编制各阶段成本指 标，提供项目决策、指导限额设计是事前控制的要求。成本指 标的编制划分为三个阶段： 决策阶段的成本 测算。根据 项目的地价、 规划设计 要点、配套情况、行政性收 费标准、项目初步定位、概念规划草案等资料编制，为项目的可行性 决策提供成本 测算及赢利预测方面的数据。 规划阶段的成本 概算。根据修详规批复资料、营销策划建议、项目统一技术标准编制。该阶段指标将检验 成本测算中技术经济 指标的落实情况，并作为方案设计的成本限额。 方案阶段的目 标成本。根据 单体方案、 园林景观方案、营销策划方案等编制成本指 标。该指标经审批后将作为项目的总控目标成本，也是 对进行动态成本控制的依据。 事中控制。主要体现为项目实施过程的招标采购、变更、签证、付款的成本控制。 加强招标过程中定标价与成本指标核对，强化通过设计优化控制成本；通 过资源整合，加强集中采 购控制施工成本；控制变更、签证产生的不可 预见成本；加强 项目安全、进度、质量管理 减少隐性成本；审核付款计划及金额，既要保证项目推进也要保证资金的支付安全。 事后控制。主要体现在结算中的成本控制及后 评估。统筹安排加快结算的推进，保证与供应商的合作 关系以降低机 会成本；通过结算数据及时编制项目成本后 评估，积累成本历史数据库，更好的指 导新项目成本指 标的编制，达到循环改进的目标。 二、事前控制 阶段的注意事 项 (一)项目决策的成本控制 决策阶段的成本控制是宏 观的、战略层面的，也是决定项目成败的，必须深入调研，慎重决策。项目销售成本 归纳为地价、建安成本、融资成本、费税。根据 产品类型的初步定位及成本 历史数据库可框定建安成本，融 资成本及费税也容易框算，土地有无瑕疵，地方政府有无特殊规定是影响成本较大的不确定因素，是 该阶段要重点 调研的。因此买地决策前应组织设计 、工程、成本人 员对地块进行实地查勘，收集地形、地 质、三通一平、外水外 电等市政配套 条件资料进行成本评估。 (二)项目定位的成本控制 项目前期产品定位对成本及盈利 预测影响较大，准确的市 场定位是指导设计顺 利开展，避免设计反复的有力保障。 产品的定位也要 结合市场的变化相应调整，保证项目预期效益的 实现。 (三)设计过程的成本控制 设计阶段是控制建安成本的切入点， 设计要根据营销定位快速反应，成本控制部 门要及时核算限额设计的落实情况。 通过设计标 准化控制成本。 产品的标准化带动设计标 准化，是 实现项目快速开发，提高周转的有效途 径。市场变 化时，及时主动的调整设计方案，优化成本投入。 成本也可分 为结构性成本、功能性成本、敏感性成本 。 严控结构性成本 (限额设计 )，保证基本使用功能成本投入 (户型、配套 )，合理配置敏感性成本 (立面、园林、装修 )。敏感性成本可 调整空间大，市场变化时要重点研究。 通过设计方案比选控制成本。结构施工图出图后一般都要立即投入现场生产，大规模的修改 调整对工期影响大，而且 会造成资源、成本的浪 费。加强方案 阶段的成本 概算与指标的对比，将结构性成本控制在施工 图出图前是控制 结构性成本的有效手段。 通过材料选择控制成本。设计过程中应仔细研究材料特性， 选择适合的材料及施工工 艺。材料选择不当会导致质量问题，增加维修成本，也会导致安全隐患。设计选材不当造成的质量问题往往因责任界定不清，最后开发商只好承担。 三、事中控制 阶段 (一)招标过程的成本控制 招标的目的是选择合理低价的合作 伙伴。供应商是我们的客户，是项目效益实现的参与者。施工单位有合理利 润水平是双方良好合作的基础，也是项目顺利推进的保证。公正的投 标结果是判断合理利润水平的最好途 径。 加强招标工作计划性。应注重招标时的成本控制， 与相关部门紧密配合，提前 编制计划，项目开发节点出现重大调整时及时调整；并组织相关部门进行会审，确保招标的计划性的可行性。整体招 标计划增加责任主体、招 标方式的界定。做到 计划清晰、分工明确。 2．规范招标行为，招标前指造价指 标编制好标底，作为评标 依据。项目的招标必须按责权分工有计划、有组织的完成，不规范的招标行为是不允许的，也是对成本控制不利的。 同时应加强招标结果与标底对比，提高主 动控制成本的意 识。 3．加强集中采 购，与相关供应商建立战略伙伴关系，利