房地产项目实际操盘手册.docxVIP

房地产企业管理知识库 房地产项目实际操盘手册 杭州蓝蝶数码科技有限公司 注：本文档属于公司内部专业文件， 属于企业管理蓝蝶房信息产年度服务内容管，不得复制、理散发或采取任何方 式为第三方所用。谢谢 ! 专业的房地产企业管理信息服务 目 录 第一部分 市场定位 3 第二部分 产品提升 6 第三部分 整合宣传方案 10 第四部分 媒体广告策略 19 第五部分 开盘阶段媒体广告计划 21 第六部分 开盘活动方案 24 第七部分 价格策略 27 第八部分 销售渠道 31 2 专业的房地产企业管理信息服务 第一部分 市场定位 准确的定位是成功的基础。 根据对市场及项目的分析结论为项目确定系列市场目标，即卖给谁，卖什么，从而确定本项目的战略方针，即怎么卖？ 一、 项目名称 怡丰—海韵豪园 二、 项目推广定位 —— 南城大道 309 号 三、广告语： ★法式地中海风情 高级花园洋房社区 ★音乐畅抒心声 建筑诠释格调 ★尊贵浪漫的法兰西风情 ★浓郁欢快的红酒、鲜花加萨克斯的休闲文化 四、目标客户的定位 1、 个体经营者（以南岸区各专业市场个体经营者为主） ； 2、 中小企业主； 3、 周边单位集团购买； 4、 政府机关公务人员的换房； 5、 周边其它高收入的客户； 3 专业的房地产企业管理信息服务 6、 其它区域有在南岸臵业的客户。 特征描述： 拥有稳定收入，家庭储蓄在 10—30 万之间，月入在 2500—4500 元的中等收入家庭，年龄在 35—50 岁之间，有子女。多为二次臵业，购买大户型的意向较大。 三、 档次定位 立足中高档，突出品牌；做老百姓的精品住宅，建中高层阶层的理想家园。 四、 价格定位 先期低价入市，以树立品牌，聚集人气为根本目的，后期价格自然提升。（具体价格及价格策略另附） 五、 卖点定位 主题语： 怡丰—海韵豪园 ——南城大道 309 号 品质卖点： 4 专业的房地产企业管理信息服务 南岸区唯一别墅内高层物业（ “终极臵业”概念） 广告卖点： 概念卖点 —— 法式地中海风情 高级花园洋房社区 教育卖点 ——双语幼儿园、怡丰实验学校 配套卖点 ——怡丰“一卡通” （与海洋公园互动） 会所卖点 ——法国会所、产权式酒店 景观卖点 ——江景、都市夜景 物管卖点 ——全封闭人性化“三代服务”论 价格卖点 ——中档价格、高贵享受 品牌卖点 ——香港国际集团、重庆老牌开发商、海洋公园等知名品牌互动 5 专业的房地产企业管理信息服务 第二部分 产品提升 确定了推广主题，渲染出了主题氛围，就需要有实实在在的产品来支 撑来充实。就是说，要把本项目朝“法兰西”风格方向渲染，把她那浪漫 的“海韵元素”用艺术情调表现出来，让慕名而来的客户切身感受到淌洋 在浪漫的地中海风情文化氛围之中。 法兰西历史悠远，艺术成就突出，其长久以来就是一个令人心驰神往 的浪漫国度。罗亚尔河谷的皇室城堡、艾菲尔铁塔、卢浮宫及透明金字塔、 巴黎圣母院、圣心院等名胜享誉世界。 法式浪漫生活情调及居住环境是现代都市人所追求的一种生活， 以法 兰西情调为主题，配以海洋文化，对怡丰大厦作特色化的包装，充分体现 物业的品味和档次是重新包装项目的核心。 ★项目推广思路 ： 第一方面：从“虚”方面入手，玩感觉、玩品味、让客户心理上得到满足！ 从名称上进行包装，名称是产品的名片，是产品的性格，体现产品的 定位，一个准确的适当的名称，对产品的形象宣传及推广起着不可估量的 作用。 1、在重庆这个没有 “海”的城市，做 “海”的文章实在是没有多大空间。据我 所知，重庆是以 “海”来命名的楼盘不多，因此我们提 “海”的概念一定要做 ” 海“，就只能是两个方面可以入手，一是 ”虚“的海，做 —— 海的形象，海的 6 专业的房地产企业管理信息服务 精神、海的文化和海的内涵；二是 ”实“的海，做—— 欧洲的地中海、爱琴海等真正的大海 ;三是“结合”怡丰 -海洋公园项目，与该项目形成品牌互动关系。 比如做 ”虚“的海 —— 我们的生活与 ”海“如此之近，又是那么遥远。 /这是一座山水城市，我们呼吸着自由的海洋气息； /这是一个象大海一样辽阔的时代 /这还是一个以贩卖大海而倍显繁荣的市场。 。。。。。/生活中，似乎已拥塞了太多的 ”海 “。/但我们又会时常感觉到生活中是那么缺乏海的博大、海的宽容、海的沉静和海的无垠。这时才发现 /原来我们很少有时间能与大海平静地对视、交流、相处乃至相融。 /我们更不敢奢求能与大海同呼吸，共日夜，四季相伴，时刻相随， /在日积月累的感悟之中，体味一种内在的海洋精神境界。直到 “海韵豪园 ”的出现，我们才知道海变了， 家也变了。海 变得象家一样温情了，而家也变得象海一样更美、更自由、更宽广了 ?? 比如做 ”实“的海 —— 主题为 “国际 滨海 文化 家”，做文