广州珠江新城天銮项目研究报告.docVIP

广州珠江新城天銮项目研究报告 一、天銮项目基本情况 项目地址：广州珠江新城临江大道59号 起价：34000元/平方米 均价：60000元/平方米 最高价：100000元/平方米 价格详情：34000-100000元/平米 （4年前拿地，当时拿地的楼面地价为8095元/平方米） 开发商：新鸿基、富力地产、合景泰富 户型面积：200-400平方米 建筑类型：塔楼 物业类别：普通住宅、公寓、写字楼、商住、建筑综合体 建筑面积：568000平方米 占地面积：114000平方米 开盘时间：2011年11月20日 入住时间：2014年1月 城铁沿线：3号线,5号线 装修：毛坯、顶级豪装 产权年限：70年 容积率：5.00 绿化率：30% 总户数：519 物业公司：新鸿基地产旗下香港启胜物业管理有限公司 销售许可证 交通状况：地铁：3号线、5号线公交：紧靠黄埔大道，有882、542、284、283等几十跳公交线路直达黄埔、越秀、番禺、荔湾等各区。 建筑设计：香港许李严建筑设计公司、美国BENNITT DESIGN GROUP、梁志天设计咨询等七大国际顶尖设计团队（梁志天成功为香港W酒店、罗便臣31号、上海著名的汤臣一号、九间堂别墅等高端项目操刀室内设计） 景观设计：Trop Co.ltd 区内配套：国际名品SHOPPING MALL，HILTON品牌顶尖酒店、超甲级写字楼、天汇公园 周边配套：珠江新城7大地标-广州塔、双子塔、海心沙、歌剧院、博物馆、图书馆、少年宫；广百、吉之岛、美西24小时超市（SAFEMAX）、友谊商店国金店 二、产品细节 天銮是由7栋29-49层高的高层楼宇组成，并附设一线临江国际高端会所。天銮涵盖约200多-400多平方米的多元化创新户型，其中主力户型为200多平方米的望江户型，户户对流，南向望江。400多平方米的主席行宫更户户设有天际私人泳池，望着海心沙与广州塔游泳，真正有天尊登銮的雄伟感觉。 CBD主席行宫为天銮488平方米楼王产品。设计亮点主要有： 1、设于A1、A7栋12层以上，五房三厅，东南朝向，户户望江，通透采光一流。 2、大平层设计，3.4米层高，30.5米东南景观面，360度采光通风。设计风格的整体色调以暖色、黑色、灰色为主，大量运用石材、真皮、实木、水晶、不锈钢饰线等，通过材质对比及细部的造型体现豪宅风范。 3、主客厅、主卧、次卧、私家天际泳池依次展开，均为朝南设计，全部一线望江，享最宽城市江景面。中西厨房分开设置，橱柜采用博德宝品牌，市价达80万元一套，搭配美诺厨房电器。所有卫浴用品均采用国际顶尖品牌如当代、东陶、科勒品牌产品，甚至主人房洗手间都专门配置国际品牌冰箱，供女主人存放高级化妆品。 4、所有C BD主席行宫均独层独户，有私家电梯直接入户。 5、户户带私家天际泳池。私家天际泳池一直是超高端豪宅的标志之一，香港第一豪宅天玺之至尊三层复式单位中亦有此设计。池畔party、小型亲朋聚会可随时召开，或仰泳星幕之下，亦可欣赏国际级大都会璀璨美景。首批推出的主席行宫单位仅15席。 6、天銮最大的看点为户户望江，在珠江新城在售项目中较为稀有。 图一，CBD主席行宫户型图 户型特点： 将过道空间充分安排在餐厅前，利用空间，避免浪费。 私家泳池为赠送空间，可通过主人房、次卧室或客厅阳台均可前往。 三、物业管理服务特色 天銮所采用的物业管理启胜物业，为香港新鸿基地产集团全资附属机构，是香港首获国际ISO9002品质管制证书之物业管理公司。在天銮有国际五星级酒店金钥匙服务，涵盖园艺、维修、清洁、家居顾问、培训佣工、提供资讯、组织宴会等方面。天銮均由经理级以上人员亲自服务。 启胜物业在香港管理着多个新鸿基地产旗下顶级物业，如山顶倚峦、跑马地礼顿山及元朗葡萄园等。而对于启胜物业，广州高端市场并不会陌生，新鸿基就把启胜物业应用在玖珑湖上。启胜物业的主要服务特色如下： 星级酒店管理理念。将金钥匙服务、私人管家服务等星级酒店管理理念引入住宅物业，同时聘请高级酒店、餐厅的大厨及高级管理人员在天銮的会所为业主提供量身度制的贴心服务。 最优质的服务与最先进的管理理念。如军用式保安服务、贴心的Suprême Maitre d’Hotel服务、一站式尊贵维修服务等等。 不同时期独身定做服务。在玖珑湖和天銮，启胜物业为确保服务迎合住户要求，物管公司会经常主动接触住户，暸解他们的需要，从而厘定更称心的服务。例如推出免费法律咨询；另又顺应数码广播的来临，推出高清数码电视一条龙安装服务等。物管公司更因应各物业的住户特性，度身订造相关服务。 家居增值服务内容。启胜物业除提供基本家居服务外，物管公司更借助集团的良好信誉，以及屋苑庞大住户数目的两大优势，联络知名品牌提供优质及